부산지방법원 2025타경162. 일광한신더휴센트럴포레1단지 213동 1층 103호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 소유자 정지현은 2020.08.19 매매를 원인으로 2021.04.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 440,000,000원입니다. 같은 날 울산제일새마을금고의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후의 근저당, 압류, 가압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형이라 평가할 수 없습니다. 전수현은 말소기준일보다 앞선 2021.02.01 전입했고 배당요구도 2025.07.09 접수했습니다. 다만 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛1로 62, 213동 1층 103호 (일광한신더휴센트럴포레1단지) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 46.8㎡ · 제213동 제1층 제103호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 라멘조 평지붕 · 사용승인일 2020.06.19 |
| 소유자 | 정지현 (2020.08.19 매매, 2021.04.22 소유권이전, 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 351,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산제일새마을금고 / 383,620,514원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
말소기준은 2021.04.22 울산제일새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 김두만 근저당권, 부산광역시·국의 압류, 에스비아이저축은행 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 강제경매와 2024년 임의경매는 각각 취하돼 말소됐습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전수현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최혜영 | 103호 / 주거 | 2023.07.25 | 30,000,000원 / 1,450,000원 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 2명입니다. 최혜영은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 보증금 30,000,000원, 월 차임 1,450,000원으로 조사됐습니다. 반면 전수현은 선행 전입이 확인됐으나 보증금이 미상입니다. 감정평가서의 “현황 공실”과 점유 조사기록도 서로 일치하지 않으므로, 현재 점유자·사업자등록·주민등록·실제 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 86.0%만 보고 싸다고 할 수 없다
단지 거래자료의 최근 12개월 평균은 408,750,000원이고 최저매각가는 그 금액의 86.0%입니다. 하지만 해당 거래 12건은 전용 59.82㎡와 84.94㎡·84.96㎡의 공동주택 거래이며, 경매 대상은 46.8㎡ 근린시설입니다. 면적도 일치하지 않아 상가의 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.82㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 24 | 483,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 19 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 23 | 469,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 20 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 26 | 354,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 408,750,000원 |
최신 거래는 2026.07 전용 59.82㎡ 아파트의 340,000,000원으로, 경매 최저가 351,400,000원보다 금액 자체가 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 86.0%라는 지표만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 근린시설의 임대료·공실·전용면적·점포 위치를 반영한 별도의 상가 비교사례가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,719,600원 |
| 1. 근저당 · 울산제일새마을금고 | 660,000,000원 | 345,680,400원 |
| 2. 근저당 · 김두만 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 375,688,384원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,105,688,384원 중 채권자 예상배당은 345,680,400원, 미배당은 760,007,984원입니다. 당해세와 임차인 배당은 반영되지 않았으며, 전수현의 보증금이 확인되면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 일광한신더휴센트럴포레1단지 제213동 1층 103호의 근린생활시설이며, 감정 당시 현황은 공실입니다. 최혜영의 사용 기재는 주거로 나타나 실제 사용상태 대조가 필요합니다.
- 주위환경. 햇빛초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설· 근린공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 20미터 도로가 단지 진입로에 접하고 단지 내 가로망과 주차시설이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,274,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 550세대, 사용승인일 2020.06.19의 단지 내 근린시설입니다. 제공된 거래자료는 공동주택 거래로 대상 점포의 직접 비교사례가 아니며, 근린시설의 가격과 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전수현 보증금 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 내용과 매각물건명세서를 대조해 인수 상한을 계산해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가상 공실과 점유 조사기록이 일치하지 않습니다. 현장 방문과 관리사무소·인근 점포 확인을 통해 실제 점유자와 사용상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 근린생활시설이지만 최혜영은 103호를 주거로 사용한 것으로 조사됐습니다. 건축물대장상 용도와 현황, 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 비교사례 확보. 아파트 최근 거래 평균 408,750,000원과 최신 거래 340,000,000원은 대상 점포의 직접 시세가 아닙니다. 같은 단지 또는 인근 1층 근린시설의 매매·임대 사례가 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 금액을 확인해 실제 배당순위와 미배당 보증금에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 회차별 부담 재산정. 2회 유찰 시 매각가 245,979,999원, 3회 유찰 시 172,185,999원이지만, 선순위 임차보증금이 남는다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득액이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 점유관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 질문
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 소멸하므로 구조는 단순해 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 2021.02.01 전입한 전수현의 권리와 보증금입니다. 보증금과 점유 범위가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
가격 역시 최근 12개월 평균의 86.0%라는 숫자로 유리하다고 결론 내릴 수 없습니다. 비교자료가 59.82㎡·84.94㎡·84.96㎡ 아파트 거래인 반면 대상은 46.8㎡ 근린시설이기 때문입니다. 최신 아파트 거래 340,000,000원은 현재 최저가 351,400,000원보다 낮고, 대상 상가의 직접 비교사례도 확인되지 않았습니다. 인수금 미상, 점유기록 불일치, 상가 시세 부재. 이 세 가지가 해소되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 응찰할 수 없는 물건입니다.
