부산지방법원 2025타경614. 해운대구 재송동 큐비이센텀 본동 14층 1407호로, 공부상 용도는 지식산업센터 사무실입니다. 감정가 753,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 527,100,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자 김혜진은 2015.08.25 매매를 원인으로 2015.09.04 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 280,884,000원입니다.
등기 권리의 출발점은 2013.06.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권 768,000,000원입니다. 이후 우리은행·하나은행·씨에스강업 명의의 근저당과 압류·가압류가 이어졌으며, 배당표상 매각대금의 대부분은 이 선순위 농협은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 근저당권자인 하나은행이 신청한 경매지만, 현재 매각가 가정에서는 하나은행의 예상배당액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1212 큐비이센텀 본동 14층 1407호 도로명: 부산광역시 해운대구 센텀중앙로 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 지식산업센터(사무실) · 철근콘크리트구조 24층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김혜진 (2015.08.25 매매, 2015.09.04 소유권이전 · 거래가액 280,884,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 527,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,725,203,742원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지·용도지역 | 대 · 평지 · 정방형 · 일반상업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸 예정, 기준권리 원본 대조 필요
말소기준권리 산정은 2013.06.03 농협은행주식회사 근저당권 768,000,000원을 기준으로 합니다. 이 기준이 유지된다면 이후의 우리은행·하나은행·씨에스강업 근저당과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 알려진 전입은 후순위, 미상 점유자는 보류
본건 1407호와 관련해 확인할 점유·전입 주체는 4개입니다. 전입일이 확인되는 안태돌, 주식회사 포시즌인사이드, 주식회사 어반디앤디는 모두 2013.06.03 말소기준권리보다 뒤에 들어와 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 성명·전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 점유·전입 주체 | 대상 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안태돌 | 미상 | 2020.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| (주)포시즌인사이드 | 큐비이센텀 1407호 | 2016.01.25 | 50,000,000원 / 2,700,000원 | 없음 | 미상 | 원칙상 0원 |
| 주식회사 어반디앤디 | 큐비이센텀 1407호 | 2024.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가 527,100,000원은 감정가 753,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래나 최신 거래가 확인되지 않아, 527,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 2015년 소유권 취득 거래가액 280,884,000원은 현재 가격 판단을 위한 최근 실거래가 아니므로 입찰 상한의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,671,000원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 768,000,000원 | 519,429,000원 |
| 2. 주식회사우리은행 근저당 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사우리은행 근저당 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사하나은행 근저당 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사하나은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 유한회사씨에스강업 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 7. 삼성카드 주식회사 가압류 | 16,715,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,884,715,730원 중 채권자 예상배당은 519,429,000원이며, 미배당액은 5,365,286,730원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 1,725,203,742원이지만 현재 배당 가정에서는 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 용도. 공부상 지식산업센터 사무실입니다. 주거용 아파트로 가정해 시세나 명도 난도를 판단하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 14층이며, 외벽은 화강석 붙임 및 강화유리 마감, 창호는 샷시 및 강화유리창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 난방, 공동현관기, 도시가스설비가 기재돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 센텀시티역이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 남동측과 북동측 약 20m 내외의 포장도로에 접하며 토지는 평지·정방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·일반산업단지·산업시설구역·연구개발특구 등에 포함됩니다. 실제 사용계획과 건물 관리규정을 대조해야 합니다.
- 토지지표. 토지면적 2,588.2㎡, 공시지가 6,185,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 최근 동일 용도 실거래 비교가 없어 매각가의 시장 적정성을 확인하기 어렵습니다. 사무실 수요·공실·임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 성명·전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않은 주체의 임대차계약서와 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 농협은행 근저당의 2015.09.04 일부포기가 1407호에 미치는 범위와 공동담보 목록을 확인하세요.
- 말소된 근저당 구분. 우리은행 720,000,000원 근저당의 2022.03.02 해지 말소와 예상배당표의 반영 상태를 원문으로 대조하세요.
- 공동담보 진행 상황. 1408호와 해운대엑소디움 호실의 매각·말소 여부 및 선순위 채권 잔액을 확인하세요.
- 시세 조사. 큐비이센텀 내 동일 층·동일 사무실 용도의 최근 거래, 현재 매물, 보증금·차임, 공실 기간을 조사해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·부가비용. 체납 관리비 중 공용부분, 부가가치세 적용 여부, 취득 후 사용에 필요한 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 산업시설 사용조건. 일반산업단지·산업시설구역 내 사무실이므로 계획한 업종과 실제 사용이 가능한지 관리규약과 관련 서류를 확인하세요.
- 현장 호실 확인. 1407호와 1408호의 실제 점유 경계, 출입문, 내부 연결 여부 및 사용 주체를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 세 가지
현재 최저가는 527,100,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
첫째, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력과 승계 여부가 미정입니다. 둘째, 말소기준으로 분류된 농협은행 근저당에 일부포기 기록이 있고 여러 호실이 공동담보로 연결돼 있습니다. 셋째, 최근 실거래 비교가 없어 실질취득가 527,100,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다.
확인된 후순위 점유관계는 비교적 단순하지만, 미상 점유와 등기 원본 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 지식산업센터 사무실입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 점유관계, 일부포기 범위, 공동담보 채권 잔액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
