부산지방법원 2025타경5075. 부산 해운대구 반여동 982-51의 다세대 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사피에이디빌이고, 채권자 탁동주가 65,286,575원의 청구로 강제경매를 시작했습니다. 등기부상 현재 경매에 앞서는 유효 근저당은 없고, 2001년 설정된 한국주택은행의 채권최고액 15,600,000원 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2003.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 등기상 말소기준은 2025.03.13 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 등기만이 아닙니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층이고, 1·2층 모두 리모델링 공사가 진행되다가 장기간 중단됐습니다. 주택 설비 대부분이 철거된 상태라 별도의 추가 공사 없이는 본래 주택용도로 사용하기 곤란한 것으로 조사됐습니다. 감정 이용상태는 단독주택(리모델링 공사 중 중단됨, 공실)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 982-51 · 부산광역시 해운대구 반여로167번가길 35-4 |
| 용도 | 다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택(리모델링 공사중 중단됨, 공실임) |
| 토지 | 91.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 상태 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 리모델링 공사 중단 · 주택 설비 대부분 철거 |
| 소유자 | 주식회사피에이디빌 |
| 감정가 / 최저가 | 390,741,280원 / 134,024,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 탁동주 / 65,286,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준은 2025.03.13 강제경매개시결정
2001.04.03 설정된 한국주택은행 근저당 15,600,000원은 2003.05.15 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지로 말소돼 현재 경매의 인수 대상이 아닙니다. 현 소유자는 2022.12.09 소유권을 취득했고, 2025.03.13 채권자 탁동주의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.04.11 부산진세무서장 관련 압류와 2026.04.07 해운대구 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만 보고 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 390,741,280원, 현재 최저매각가는 134,024,000원이며 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 93,816,800원(감정가 24%), 5회 유찰 시 65,671,759원(감정가 17%)입니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 건물의 리모델링 공사가 중단돼 있고 주택 설비 대부분이 철거된 상태라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,336원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 탁동주 | 65,286,575원 | 65,286,575원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,061,089원 |
현재 최저가 134,024,000원 가정에서는 신청채권자 탁동주의 65,286,575원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 66,061,089원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 점유·임대 — 공실 조사, 임대관계는 미상
감정평가상 이용상태는 공실입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 명단은 없지만, 임대관계 자체가 확인 완료된 것은 아니므로 대항력 유무를 단정하기보다 대항력 가능성·임대차 존재 여부를 현장에서 재확인해야 하는 상태로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인지중학교 북측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 91.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 1,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 리모델링 공사 중단으로 주택 설비 대부분이 철거돼 있고, 추가 공사 없이는 본래 주택용도로 사용하기 곤란한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교 없이 할인율만 보지 않기. 감정가의 34%까지 내려왔지만 최근 거래 기준이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 공사 상태 직접 확인. 1·2층 리모델링 공사가 장기간 중단됐고 주택 설비 대부분이 철거돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 점유·전입·임대차 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 토지와 건물의 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 4·5회 유찰 시나리오 점검. 4회 유찰 시 93,816,800원, 5회 유찰 시 65,671,759원이며 5회 가정에서는 신청채권 미배당 1,196,908원이 발생합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 현장 상태가 먼저다
등기 구조만 보면 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고, 2025.03.13 강제경매개시결정 이후 압류 2건도 매각으로 소멸합니다. 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 감정평가서가 1·2층의 리모델링 중단, 주택 설비 대부분 철거, 추가 공사 없이는 주택용도 사용 곤란이라는 상태를 명확히 적고 있습니다.
여기에 현재 공실 조사와 별개로 임대관계는 미상이고, 최근 실거래 비교치도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이지만, 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 상태·공사 부담·점유관계를 확인한 뒤 판단”입니다. 감정가의 34%라는 숫자만 보고 낙찰가의 적정성을 판단하기에는 확인해야 할 변수가 남아 있습니다.
