수원지방법원 2025타경52358. 호매실동 골든프라자주건축물 제1동 2층 202호입니다. 집합건축물대장상 용도는 1종 근린생활시설(의원)이고 감정평가 당시 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 김지훈은 2023.11.24. 거래가액 586,349,500원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 1,872,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 수원시·권선구청장 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 158,706,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없으므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 4회 유찰이라는 사실 자체와 근린시설·사무실이라는 이용상태를 함께 놓고 실제 매매·임대 수요와 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 18, 1동 2층202호 (호매실동,골든프라자주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 1종 근린생활시설(의원) · 현황 사무실 |
| 소유자 | 김지훈 (2023.11.24. 소유권이전 · 거래가액 586,349,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 158,706,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,619,370,948원 |
| 말소기준 | 2023.11.24. 근저당권 · 채권최고액 1,872,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.11.24. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.16. 임의경매개시결정, 2025.02.24. 수원시 압류, 2025.04.24. 권선구청장 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
현황조사 점유 신고
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상구 | 골든프라자2층203호321.3000㎡ | 2024.08.01 | 40,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)선진종합관리(조영덕) | 203-1호39.6600㎡ | 2024.10.04 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유 신고 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 일반 점유 신고입니다. 전입일은 각각 2024.08.01., 2024.10.04.로 말소기준일인 2023.11.24.보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이고, 무엇보다 점유부분이 본건 202호가 아닌 203호·203-1호로 표시되어 있다는 점을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 흐름 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세 할인’은 별도 검증
감정가 661,000,000원에서 현재 최저매각가는 158,706,000원으로 내려와 있습니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 대비 24.01%입니다. 5회 유찰 시 111,094,200원, 6회 유찰 시 77,765,940원으로 계산된 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 158,706,000원 | 155,684,116원 | 1,716,315,884원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 111,094,200원 | 108,738,881원 | 1,763,261,119원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 77,765,940원 | 75,966,153원 | 1,796,033,847원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,021,884원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,872,000,000원 | 155,684,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권 미배당액은 1,716,315,884원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호매실 엔루체 아파트 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·학교·업무용 및 상업용빌딩·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 1종 근린생활시설(의원)이나 202호는 현황 사무실로 이용 중입니다. 감정평가의 203호 기재에는 “N.U.T HOLDEM STADIUM OPEN DOOR, 코피스텔 호매실, 선진 종합관리” 표시가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물이며 외벽은 석재붙임 및 강화유리창호, 기본적인 위생 급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 가로장방형 상업용 건부지이며 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(호매실지구) 등에 해당하며, 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호·203호 특정. 본건 주소, 공동담보 표시, 감정평가의 기호(1)·기호(2), 현황조사 점유부분을 서로 대조해 실제 매각대상과 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 근린시설의 실제 거래가와 임대가를 확인하세요.
- 점유 확인. 박상구와 (주)선진종합관리(조영덕)의 신고 부분은 각각 203호·203-1호입니다. 202호의 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 1,716,315,884원은 채권자의 미회수액으로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·세금관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 1종 근린생활시설(의원), 현황 사무실이므로 실제 사용계획과 관련된 용도·규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수와 점유부분을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 물건 특정과 실제 시세
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.24. 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 661,000,000원에서 4회 유찰돼 158,706,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다.
또 하나의 핵심은 202호와 203호의 기재 불일치입니다. 본건 주소는 202호인데 근저당 공동담보, 감정평가 일부, 현황조사 점유 신고에는 203호가 함께 등장합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 여부보다 실제 매각대상·점유부분·현황을 정확히 특정하고, 별도 시세를 확인하는 과정이 입찰 판단의 중심입니다.