수원지방법원 2025타경52358. 호매실동 골든프라자주건축물 1동 2층 203호로, 공부상 1종 근린생활시설(의원)이지만 현황은 사무실로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김지훈은 2023.11.15 매매를 원인으로 거래가액 1,545,830,500원에 취득했고, 2023.11.24 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,872,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.

현재 최저매각가는 412,972,000원으로 감정가 1,720,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 실제 이용도 사무실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격 대비 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원이므로 실질취득가는 현재 최저가와 같은 412,972,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023.11.24 접수된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,872,000,000원이고, 같은 골든프라자 제1동 제2층 제202호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.01.16 임의경매개시결정, 2025.02.24 수원시 압류, 2025.03.11 한국씨티은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

실제 임차인은 2명이며 보증금은 각각 40,000,000원과 5,000,000원입니다. 두 임차인의 전입일은 각각 2024.08.01, 2024.10.04로, 말소기준인 2023.11.24보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 임차인 모두 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정적으로 표시할 근거가 없으므로 우선변제는 미상으로 봅니다.

③ 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별도 문제

현재 회차의 최저가는 412,972,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 289,080,400원, 6회 유찰 시 202,356,280원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자는 모두 감정가를 기준으로 한 회차별 가격입니다. 감정가 대비 낙폭과 현재 시장에서의 저평가는 같은 개념이 아닙니다.

특히 이 물건은 일반상업지역 내 근린시설이고 현황은 사무실입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 구조가 아니므로, 실질취득가 412,972,000원이 현재 거래·임대시장 대비 어느 수준인지 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 핵심입니다. 4회 유찰됐다는 사실 역시 가격과 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있다는 신호로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 412,972,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,891,410,242원, 총 예상배당은 406,442,280원, 미배당은 1,484,967,962원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시나리오에 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원

현재 회차와 이후 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 추가 부담하는 ‘인수형’ 구조가 아닙니다. 가격이 내려가면 실질취득가도 같은 방향으로 내려가는 구조입니다. 다만 가격 메리트 여부는 별도의 시장가치 검증이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 1종 근린생활시설(의원)이나 현황은 사무실로 이용 중입니다. 현황에는 “선진 종합관리” 표시도 확인돼 있습니다.
• 주위환경. 호매실 엔루체 아파트 남동측 인근으로 아파트, 학교, 업무용·상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 북측 및 서측으로 왕복 5차선 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지·가로장방 형태, 공시지가 2,765,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성 포인트. 아파트가 아닌 근린시설·사무실이므로 임차수요, 공실 가능성, 업종 적합성, 실제 임대조건이 매각가와 재매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 점유 확인. 박상구는 203호 321.3000㎡, (주)선진종합관리(조영덕)는 203-1호 39.6600㎡로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 대상과 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 승계는 0원. 두 임차인의 보증금은 40,000,000원과 5,000,000원이지만 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 공부와 실제 사용 확인. 공부상 의원인 1종 근린생활시설이 현황 사무실로 이용되고 있으므로 실제 사용 형태와 향후 이용계획의 적합성을 확인할 필요가 있습니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 같은 건물 제2층 제202호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 말소 관계는 원본 등기 및 매각서류와 대조하는 것이 안전합니다.
• 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 현재 상업용 시장가치보다 낮다는 뜻으로 자동 연결되지 않습니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.11.24 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,720,000,000원에서 4회 유찰돼 412,972,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이고 현황 사무실입니다. 감정가의 24.01%라는 숫자 자체는 현재 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 권리 측면의 핵심 위험은 낮지만, 다회유찰과 상업용 용도를 감안하면 실제 임대수익·점유현황·상업용 시장가치를 확인한 뒤 실질취득가 412,972,000원의 적정성을 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.