춘천지방법원 2025타경50983. 춘천 효자동 더베네치아스위트 2층 2-1호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있고, 이 건물의 일부는 일반음식점·유흥주점·주방 등 근린생활시설 형태로 사용되고 있습니다. 본건 임차인 정보라 씨 역시 신청부동산 전부를 근린생활시설(Bar FULL MOON)으로 사용하고 있습니다.
권리 구조의 핵심은 2022.11.15. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 유탑엔지니어링 근저당·춘천시 압류·강원신용보증재단과 토스뱅크 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입신고일도 2025.10.01.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 651 더베네치아스위트 2층 2-1호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 효자로 136 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 최윤희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 76,146,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문용엽 / 81,310,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준은 2022.11.15. 하나은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 2022.11.23. 등기에는 960,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 설정된 유탑엔지니어링 근저당과 압류·가압류·현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 점유는 있으나 대항력은 없다
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정보라 · 신청부동산 전부 · 근린생활시설(Bar FULL MOON) | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 2025.10.01. · 말소기준 이후 | 확정일자 미상 배당요구 2026.01.08. | 해당 없음 |
임차인 정보라 씨는 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원 조건으로 점유하고 있고 2026.01.08. 배당요구를 했습니다. 다만 2025.10.01. 신고는 2022.11.15. 말소기준권리보다 뒤이므로 매수인에게 대항하지 못합니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선배당 가능성은 별도 원본 확인이 필요하지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
③ 가격·배당 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 76,146,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34.3% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 76,146,000원입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 상가·유흥시설 성격의 근린시설은 실제 임대료·영업 지속성·공실 위험·환금성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 1,369,818,605원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 1,392,251,217원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,311,540원 | 36,239,932원 | 1,407,954,045원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,770,628원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,020,000,000원 | 74,375,372원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유탑엔지니어링 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 83,357,145원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 48,216,832원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 문용엽 | 81,310,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 81,310,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,146,000원 가정 시 집행비용 1,770,628원을 제외한 74,375,372원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 남지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 1,369,818,605원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 효자동 팔호광장 남서측 인근. 근린생활시설·주상용건물·숙박시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리 및 운행상태를 고려하면 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 근린생활시설용 건물이며 일반음식점·유흥주점·주방 등으로 이용 중인 구성이 확인됩니다.
- 도로. 토지 북서측 약 20m, 북동측 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 중로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 공용 위생·급배수, 공용승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 하나은행 채권최고액이 1,020,000,000원에서 960,000,000원으로 변경된 기록과 실제 배당채권액을 원본으로 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 정보라 씨가 신청부동산 전부를 사용 중이므로 낙찰 후 인도·영업장 정리 일정을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 관계 확인. 배당요구일은 2026.01.08.이나 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구서를 다시 대조하세요.
- 관리비 체납액 확인. 체납 진술이 있으므로 관리비 총액과 공용부분 부담범위를 확인하세요.
- 실제 임대수익 확인. 근린시설은 감정가 대비 할인율보다 현재 임대차 조건·영업 지속성·공실 위험이 환금성에 더 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 3회 유찰의 이유 점검. 가격이 내려온 사실만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 용도·수요·점유·관리비·영업환경 중 어디에 있는지 현장 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 같은 말이 아니다
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보라 씨 역시 말소기준보다 늦은 신고로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 222,000,000원이 세 차례 유찰돼 76,146,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 감정가 대비 할인폭만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 여기에 관리비 체납 진술과 점유 영업장이 있고 이미 3회 유찰됐다는 사실까지 감안하면 권리는 통과, 가격은 현장 수익성과 환금성을 확인한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
