춘천지방법원 2025타경50983. 춘천시 효자동 더베네치아스위트 2층2-2호의 근린시설 경매입니다. 감정가는 1,105,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 379,015,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2022.11.15. 설정된 주식회사유탑엔지니어링의 근저당권 130,000,000원입니다. 이 권리 이후 등기된 춘천시 압류, 강원신용보증재단·토스뱅크 가압류, 문용엽의 강제경매 및 하나은행의 임의경매 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 정보라이며 신청부동산 전부를 근린생활시설 “Bar FULL MOON”으로 사용하고 있습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원이며 전입일은 2025.10.01.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 배당요구는 2026.01.08. 접수됐고 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50983 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 651 더베네치아스위트 2층2-2호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 춘천시 효자로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설용 건물 |
| 소유자 | 최윤희 (2022.11.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,105,000,000원 / 379,015,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문용엽 / 81,310,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 과거 2019년 설정된 하나은행·유탑 계열 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.15. 을구 6번 주식회사유탑엔지니어링 근저당권입니다. 이후 발생한 압류·가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정보라 · 신청부동산 전부 근린생활시설(Bar FULL MOON) | 2025.10.01 | 10,000,000원 1,000,000원 | 2026.01.08 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2025.10.01.은 말소기준일 2022.11.15.보다 뒤이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,106,210원 |
| 1. 근저당 · 주식회사유탑엔지니어링 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 83,357,145원 | 83,357,145원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 48,216,832원 | 48,216,832원 |
| 4. 경매개시결정 · 문용엽 | 81,310,000원 | 81,310,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 81,310,000원 | 30,024,813원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 424,193,977원 중 372,908,790원이 배당되고, 미배당액은 51,285,187원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 효자동 팔호광장 남서측 인근의 더베네치아스위트로, 주변은 근린생활시설·주상용건물·숙박시설 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설용이며, 감정평가상 기호 1은 일반음식점, 기호 2~5는 일괄하여 유흥주점, 기호 6은 주방 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 감안한 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 20m, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접하며 토지는 평지의 가로장방 형태, 상업용으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 공용 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 지하주차장 설비 등이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 효자동 및 더베네치아스위트 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 정보라의 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원이고 대항력은 없지만, 배당요구가 접수된 만큼 확정일자·우선변제 관계를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 현황과 공부의 복원성 확인. 목록2~6의 경계벽이 제거된 일괄 인테리어 상태이므로 원상복구 범위와 비용, 호실별 독립 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납액 확인. 관리자의 체납 진술이 있으므로 관리주체에 총 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 영업용 환금성 확인. 주거용이 아니라 근린시설이고 일부가 유흥주점으로 일괄 이용 중인 만큼, 향후 매도·임대 시 수요층과 업종 활용 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 미배당 51,285,187원은 채권자의 배당 부족액이며, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 싸다고 확인된 것은 아니다”
이 사건의 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 유탑엔지니어링 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 정보라 1명이며 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,105,000,000원에서 3회 유찰돼 379,015,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료 없이 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 목록2~6의 일괄 사용과 경계벽 제거, 관리비 체납 진술까지 겹쳐 있습니다. 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 현장·시세 확인 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
