춘천지방법원 2025타경50983. 춘천시 효자동 팔호광장 남서측 인근, 더베네치아스위트 2층 근린시설입니다. 현재 감정가 11억 500만원에서 최저가 2억 6,531만원 수준까지 내려왔습니다. 단순히 숫자만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다. 하지만 주거용 아파트와 달리, 이 물건은 일반음식점·유흥주점 등 영업시설로 사용되는 상업용 부동산입니다. 특히 일부 호실의 경계벽을 제거하고 일괄 인테리어한 상태라는 점이 독립적인 사용 가능성과 향후 매각에 영향을 줄 수 있습니다.

권리관계는 비교적 분명합니다. 2022년 11월 15일 설정된 주식회사유탑엔지니어링의 근저당권 130,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 춘천시 압류, 강원신용보증재단·토스뱅크 가압류, 문용엽의 강제경매개시결정과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인 정보라의 전입신고도 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.

반면 채권자 관점에서는 사정이 다릅니다. 현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 예상 미배당액이 163,397,331원입니다. 이는 낙찰자가 인수하는 채무가 아니라 채권자들이 회수하지 못하는 금액입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무는 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 실제 점유가 관건

등기상 과거 한국자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 이후 주식회사그림같은집을 거쳐 최윤희에게 소유권이 이전됐습니다. 하나은행의 과거 근저당권과 종전 유탑엔지니어링 관련 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 을구 6번의 130,000,000원 근저당권입니다.

말소기준 이후 등기된 춘천시 압류, 강원신용보증재단·토스뱅크의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 체납 세금의 배당 문제는 별개입니다. 세금의 법정 우선순위와 배당금액에 따라 채권자별 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유·명도는 별도

확인된 실제 임차인은 정보라 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,000,000원이며 근린생활시설을 Bar FULL MOON으로 사용하고 있습니다. 전입신고일인 2025년 10월 1일은 말소기준권리 설정일인 2022년 11월 15일보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

감정가 1,105,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 265,311,000원으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 차액만으로 적정 매수가격을 판단할 수는 없습니다. 감정가와 실제 시장에서 매수자가 지불할 가격은 다르기 때문입니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정치이며 실제 매각가격이나 향후 기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당은 채권자의 미회수액으로, 매수인 인수액과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 265,311,000원 가정)

집행비용 4,514,354원을 공제한 채권자 예상 배당총액은 260,796,646원입니다. 예상 미배당액은 163,397,331원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액·청구금액을 이용한 단순 배당 가정으로, 실제 채권잔액, 채권자별 법정 배당순위, 안분배당, 조세채권과 임차인 최우선변제는 최종 반영되지 않았습니다. 특히 하나은행 경매신청 관련 채권액과 배당 자격은 별도 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 춘천시 효자동 팔호광장 남서측 인근입니다. 근린생활시설, 주상용건물, 숙박시설 등이 혼재한 노선상가지대에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리 및 운행상태를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 공용 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 지하주차장 설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로서 일반음식점, 유흥주점, 주방 등으로 사용 중입니다. 상업시설 특유의 인테리어와 영업용 설비가 존재합니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 약 20m 및 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지면적은 1,142.5㎡, 공시지가는 1,430,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거용 상품이 아니라 영업 형태에 따라 이용가치가 달라지는 근린시설입니다. 4회 유찰과 일괄 사용 중인 구조를 고려하면, 향후 매수층이 제한될 가능성을 경계해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가와 현재 최저가만 비교하지 말고 같은 건물의 유사 호실 및 인근 근린시설 거래사례를 확인해야 합니다. 적정 매입가격 판단에는 최근 거래와 실제 임대수익이 필요합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각 대상 목록, 호실별 면적, 소유권 범위와 현재 연결 사용 중인 공간이 일치하는지 매각물건명세서·건축물현황도·현장을 대조해야 합니다.
• 경계벽 복원. 목록 2~6의 제거된 경계벽은 복원 가능한 것으로 기재돼 있으나, 복원공사비·소방시설·출입구·설비 분리 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 임차인 명도. 정보라의 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, Bar FULL MOON의 영업 지속 여부, 실제 점유 범위, 시설물 소유관계 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 배당·세금 검토. 춘천시 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 임차인의 우선변제·최우선변제 가능성도 검토해야 합니다.
• 관리비 정산. 체납 관리비 총액, 공용부분 해당액, 연체료와 낙찰 후 정산 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 영업 가능성. 현재의 유흥주점 사용이 향후 매수자의 영업계획과 일치하는지, 용도·허가·소방·시설 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 원본 재확인. 말소된 하나은행 근저당권과 현재 별도로 진행된 하나은행 임의경매의 관계, 채권잔액과 배당 가능성을 최신 등기부 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성과 최종 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 이유만으로 싼 것은 아니다”

이 사건의 권리관계는 낙찰자에게 비교적 유리합니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 소멸하고, 확인된 실제 임차인 1명은 대항력이 없으며, 매수인이 인수할 권리도 명세서에 기재돼 있지 않습니다. 권리상 인수액은 0원으로 판단됩니다.

하지만 가격과 환금성에는 다른 결론을 내려야 합니다. 감정가 11억 500만원에서 2억 6,531만원 수준으로 내려왔다는 사실은 강한 가격 하락을 보여주지만, 시장가치보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 유흥주점으로 사용 중인 상업시설이며, 일괄매각과 경계벽 복원, 점유자의 영업시설, 체납 관리비 문제가 함께 존재합니다.

채권자는 현재 최저가 기준으로 상당한 미배당이 예상되지만 그 미회수액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 그 대신 매수인은 상업시설의 실제 가치와 인수 후 활용·운영·재매각 가능성을 직접 검증해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 최근 실거래와 임대수익, 복원비용 및 관리비 부담을 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 적절한 물건입니다.