서울서부지방법원 2025타경52465. 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 3층 311호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션으로, 2021.07.27. 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 320,000,000원입니다. 현재 경매의 권리분석 기준점은 2022.09.05. 설정된 관악농업협동조합 근저당권, 채권최고액 408,000,000원입니다.
이후 2023.07.04. 채권최고액 96,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2025년 이후 가압류·압류가 연이어 들어왔습니다. 말소기준보다 뒤이므로 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 5번·6번 근저당권은 2026.06.11. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도되어 근저당권자가 이전됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 복지시설(노인복지시설) · 지상12층 지하4층 건물 내 3층 311호 |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 (2021.07.27. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 990,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서남부농업협동조합(변경 전 관악농업협동조합) / 830,508,240원 |
| 말소기준 | 2022.09.05. 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 거주인의 부재로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 최신 점유관계를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 신건 9.9억, 저가 여부는 별개
현재 최저매각가는 감정가와 같은 990,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 990,000,000원입니다. 다만 이 금액이 주변 시세보다 싸거나 비싸다는 결론을 뒷받침할 최근 실거래 비교치는 이 분석에서 사용하지 않습니다.
등기에는 현 소유자의 2021년 거래가액 320,000,000원이 나타나지만, 과거 소유권 거래가 하나를 현재 시세로 대체할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 복지시설(노인복지시설)인 만큼 일반 주거형 집합건물과 동일한 잣대로 가격 메리트를 판단하는 것은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,300,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 관악농업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 관악농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 124,910,580원 |
| 5. 가압류 · 정순희 | 197,000,000원 | 197,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 151,789,420원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 147,378,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,653,288,640원 중 채권자 예상배당은 977,700,000원, 미배당은 675,588,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 을구 5번·6번 근저당권은 2026.06.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 990,000,000원 | 977,700,000원 | 675,588,640원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 792,000,000원 | 781,680,000원 | 871,608,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 633,600,000원 | 624,864,000원 | 1,028,424,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 복지시설, 구체적으로 노인복지시설로 이용 중입니다. 일반 아파트로 가정해 가격·수요를 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지상12층·지하4층 교육연구 및 복지시설 건물이며 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 속하고 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,080,000원, 전체 토지면적은 2,555.0㎡로 제시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 노인복지시설 용도 확인. 일반 주택이나 아파트가 아닙니다. 현재 이용상태와 향후 사용 가능 범위를 기준으로 응찰 목적에 맞는지 검토해야 합니다.
- 근저당권 승계관계 확인. 2022.09.05. 및 2023.07.04. 근저당권은 2026.06.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 조세 우선채권 확인. 갑구 24번에 국의 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 990,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 해당 용도의 거래사례와 수요를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 792,000,000원, 2회 유찰 시 633,600,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘용도·점유·가격’
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.09.05. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 노인복지시설이고 현장조사 당시 임대관계가 미상이었습니다.
또한 신건 최저가가 감정가와 같은 990,000,000원인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 미배당 규모가 아니라 실제 점유관계, 노인복지시설이라는 용도, 그리고 9.9억원이라는 신건 가격의 시장 적정성을 입찰 전에 얼마나 구체적으로 확인하느냐입니다.
