서울서부지방법원 2025타경52465. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 803호로, 감정평가상 복지시설(노인복지시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션이고, 2021.07.27 소유권이전 등기가 이뤄졌으며 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.22 관악농업협동조합 근저당권, 채권최고액 90,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 2026.06.11 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로, 입찰 전 최신 등기부에서 권리 승계 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52465 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층·지하4층 · 본건 8층 803호 |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 812,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 830,508,240원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.22 을구 17번 근저당권입니다. 이후 2025.10.15 가압류, 2025.11.04 압류, 2026.01.05 임의경매개시결정, 2026.01.20 가압류, 2026.05.14 가압류, 2026.05.29 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 812,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일 용도·동일 시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단 유보가 맞습니다.
특히 본건은 감정평가상 일반 아파트가 아니라 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 가격 비교 역시 일반 공동주택 시세를 그대로 대입하지 말고, 동일한 법적·물리적 용도와 이용상태를 가진 비교사례를 기준으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 812,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,520,000원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 124,910,580원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 586,569,420원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 147,378,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 1,042,288,640원 중 801,480,000원이 배당되고, 미배당은 240,808,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은평구청 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 말소기준 근저당권은 2026.06.11 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 최신 등기부로 권리승계 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이므로 법적 용도와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 812,000,000원의 적정성은 동일 용도 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용과 적용 여부를 입찰 전 최신 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 현장조사 당시 거주인이 없어 임대관계가 미상이고, 현재 최저가 812,000,000원을 검증할 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 실제 점유관계, 복지시설이라는 이용상태, 최신 등기 승계관계, 동일 용도의 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유를 확인하기 전까지는 신건 가격에 대한 적극적인 메리트 판단을 유보하는 편이 데이터에 부합합니다.
