의정부지방법원 2026타경60871. 파주시 다율동 공감빌딩 1층 101호로, 감정 이용상태는 상업용입니다. 소유자 이옥자는 2022.04.13 매매를 원인으로 거래가액 655,340,000원에 취득했고, 2024.05.29 중소기업은행 근저당권이 채권최고액 1,015,200,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기상 권리만 보고 “인수 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 이윤재는 2023.09.07 전입해 말소기준일보다 앞서며, 보증금 25,000,000원, 월차임 2,200,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 2026.04.17 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1044-3 공감빌딩 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 상업용 이용 중 · 지하2층/지상8층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이옥자 (2022.04.13 매매, 거래가액 655,340,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 738,000,000원 / 738,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 884,666,632원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,015,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2022.06.27 설정된 신한은행 근저당권 722,500,000원은 2024.05.29 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당권 1,015,200,000원이 말소기준이 됩니다. 2025.11.26 파주시 압류는 2026.02.24 해제로 말소됐고, 2026.04.01 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤재 | 2023.09.07 | 확인되지 않음 | 25,000,000원 / 2,200,000원 | 2026.04.17 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 25,000,000원 인수 |
이윤재는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 사람입니다. 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 현재 배당 구조상 임차인에게 배당되는 금액은 0원이며, 보증금 25,000,000원은 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 회차 최저매각가는 738,000,000원이지만, 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금 25,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 763,000,000원입니다. 이번 물건은 감정가와 최저가가 같은 신건이며, 가격 판단의 출발점은 738,000,000원이 아니라 763,000,000원이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 738,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,780,000원 |
| 인수. 임차인 이윤재 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 1,015,200,000원 | 728,220,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,780,000원을 제외한 728,220,000원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 286,980,000원입니다. 임차인 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 목동동 소재 산들중학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 상업용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상8층 건물의 1층 101호입니다. 사용승인은 2022.05.12입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 북서측 약 15m 포장도로와 북동측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·파주운정3지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 2,343,000원/㎡, 토지면적은 1,066.7㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 738,000,000원에 임차인 보증금 25,000,000원을 더한 763,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 대항력 있는 이윤재의 보증금이 승계되므로, 명도 협의와 보증금 반환 부담을 입찰 전에 함께 검토해야 합니다.
- 배당요구와 확정일자. 배당요구는 2026.04.17 접수됐지만 배당 구조에는 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 반영돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공감빌딩 1층 102호와 공동담보로 등기돼 있으므로, 실제 배당과 채권잔액은 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 상업용 이용 확인. 현장 영업상태와 점유관계, 관리비·공용부분 체납, 실제 인도 가능 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 25,000,000원은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 등기부에서는 2024.05.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이 되고 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 2023.09.07 전입한 임차인 이윤재의 보증금 25,000,000원은 매수인이 인수합니다. 그래서 신건 최저가 738,000,000원을 그대로 취득원가로 볼 수 없고, 현재 회차의 실질취득 부담은 763,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 포인트는 “말소되는 등기”보다 말소되지 않는 임차보증금에 있습니다.
