의정부지방법원 2026타경60871. 파주시 다율동 공감빌딩 1층 102호로, 감정평가에서는 상업용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 이옥자이며, 2022.06.27 거래가액 547,526,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.29 설정된 중소기업은행 근저당권 1,015,200,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 이윤재는 2023.09.07 전입신고를 마쳐 말소기준권리인 2024.05.29 중소기업은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 25,000,000원, 월차임은 2,200,000원이며 배당요구는 2026.04.17 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 제공된 배당분석에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1044-3 공감빌딩 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 · 1층 102호 · 사용승인 2022.05.12 |
| 소유자 | 이옥자 · 2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 547,526,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 604,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 884,666,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 핵심
2022.06.27 설정된 신한은행 근저당 722,500,000원은 2024.05.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 1,015,200,000원입니다. 2025.11.26 파주시 압류는 2026.02.24 해제돼 말소됐고, 2026.04.01 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 알려진 인수와 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤재 | 2023.09.07 | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 2026.04.17 | 25,000,000원 인수 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
이윤재는 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 알려진 보증금은 25,000,000원이고, 배당분석상 전액 매수인 인수입니다. 반면 별도의 “점포” 점유 정보는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 기준 알려진 실질취득액은 604,000,000원 + 25,000,000원 = 629,000,000원이지만, 점포의 보증금과 대항력 결과에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,440,000원 |
| 인수 · 임차인 이윤재 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,015,200,000원 | 595,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 604,000,000원 가정에서 집행비용 8,440,000원을 제외한 595,560,000원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 419,640,000원이 미배당으로 남습니다. 이윤재 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 25,000,000원 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 604,000,000원 | 595,560,000원 | 419,640,000원 | 25,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 483,200,000원 | 475,968,000원 | 539,232,000원 | 25,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 386,560,000원 | 380,348,160원 | 634,851,840원 | 25,000,000원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아닙니다. 따라서 유찰 시 매각가 하락분만큼 알려진 실질취득액도 내려갑니다. 다만 25,000,000원의 인수보증금은 각 회차에서 그대로 남고, 점포 점유자의 미상 보증금 위험 역시 별도로 해소된 것이 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 근거가 없어 가격 메리트 단정 금지
동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세가 확인되지 않아 최저가 604,000,000원 또는 알려진 실질취득 629,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 “싸다”거나 유찰 뒤 특정 회차가 “시세 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 파주시 목동동 소재 산들중학교 북측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 상업용으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상8층 건물로 사용승인은 2022.05.12입니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 북서측 약 15m 포장도로와 북동측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·파주운정3지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고 공시지가는 2,343,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이윤재 보증금 인수. 배당표상 25,000,000원 전액이 매수인 인수이므로 낙찰가에 더해 자금계획을 잡아야 합니다.
- 점포 점유 확인. 전입일·보증금·월차임이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 이윤재의 확정일자는 확인되지 않으며, 현재 배당분석은 우선변제권 없이 전액 인수로 반영돼 있습니다.
- 상업용 이용 확인. 감정평가상 상업용 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유 형태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 등기”와 “매수인이 떠안는 점유”는 다르다
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 기존 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 2024.05.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
이윤재의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 배당분석상 보증금 25,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 따라서 신건 604,000,000원만 보고 판단할 수 없고, 알려진 실질취득은 629,000,000원입니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 점유 정보가 남아 있어 실제 인수액이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 최근 실거래 근거도 없는 만큼, 이 물건은 권리 확인과 점유 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
