제주지방법원 2025타경1998. 서귀포시 성산읍 고성리 태성뉴빌라 비동 4층 501호의 강제경매입니다. 등기부의 과거 근저당·압류·가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.28. 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기부만 보면 구조가 단순해 보이지만, 실제 핵심은 임차관계입니다.
현황에는 임차인으로 권웅희와 박영규가 확인됩니다. 권웅희는 본건과 같은 501호에 2025.06.02. 전입했고 2026.02.13. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 박영규는 2025.02.27. 전입, 보증금 110,000,000원이며 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1090-13 태성뉴빌라 비동 4층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정우석 · 2024.01.20. 상속, 2024.05.29. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양무아 / 192,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 농업협동조합중앙회·미래상호저축은행·성산포수산업협동조합의 근저당과 국민건강보험공단 압류, 성산포신용협동조합 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.11.28. 강제경매개시결정입니다. 등기부상 별도의 존속 근저당은 없지만, 그보다 앞선 전입을 가진 임차인 문제가 남아 있어 등기만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 501호 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권웅희 | 501호 | 2025.06.02 | 미상 | 2026.02.13 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 |
| 박영규 | 204호 | 2025.02.27 | 110,000,000원 | 미상 | 대항력 전액 인수 계산 |
③ 실질취득 — 최저가보다 ‘낙찰가 + 인수’가 중요하다
현재 회차 예상배당표는 박영규 보증금 110,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 이 전제를 그대로 적용하면 신건 낙찰가 128,000,000원에 인수액을 더한 실질취득은 238,000,000원입니다. 권웅희의 보증금은 아직 확정되지 않아, 실제 총부담이 이보다 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 박영규 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 128,000,000원 | 110,000,000원 | 238,000,000원 | 66,674,191원 |
| 1회 유찰 시 | 102,400,000원 | 110,000,000원 | 212,400,000원 | 91,915,791원 |
| 2회 유찰 시 | 81,920,000원 | 110,000,000원 | 191,920,000원 | 112,036,751원 |
위 실질취득액은 예상배당표에 반영된 박영규 보증금 110,000,000원만 더한 금액입니다. 권웅희에게 매수인이 인수할 보증금이 존재하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 시세 판단 — 가격 메리트 단정 금지
태성뉴빌라B동은 8세대, 2002.12.26. 준공으로 확인됩니다. 이번 분석에서는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가 128,000,000원이나 실질취득액을 기준으로 시세보다 싸다·비싸다를 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 인수 · 임차인 박영규 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 양무아 | 192,082,191원 | 125,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 양무아의 청구액 192,082,191원 중 예상배당은 125,408,000원, 미배당은 66,674,191원입니다. 박영규 보증금 110,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구조입니다.
- 주변환경. 동남초등학교 서측 인근의 주택지대로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 고성리 1090-13은 서측으로 폭 4m~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 하수처리구역 등에 포함되며 공시지가는 291,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권웅희 보증금 확인. 501호 전입자인 권웅희의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 박영규 호수 확인. 현황상 점유부분이 204호인데 예상배당은 본건 매수인 인수로 계산돼 있으므로 호수 오기인지 별도 세대인지 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 128,000,000원에 박영규 인수 110,000,000원을 더한 최소 238,000,000원이 출발점입니다.
- 유찰만으로 안전해지지 않음. 1회·2회 유찰 시에도 박영규 인수액은 110,000,000원으로 계산돼 실질취득은 각각 212,400,000원·191,920,000원입니다.
- 시세 원본 대조. 비교 가능한 실거래 금액을 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득액 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.28억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 위험은 등기부보다 임차인에 있습니다. 신건 최저가는 128,000,000원이지만 예상배당표상 박영규 보증금 110,000,000원이 전액 매수인 인수라면 현재 회차의 최소 실질취득은 238,000,000원입니다. 게다가 본건 501호 권웅희는 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 규모도 확정되지 않았습니다.
박영규의 점유부분이 204호로 기재된 점과 배당표의 인수 계산이 서로 맞지 않는 부분 역시 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 대상이 아니라, 실제 임차관계와 인수액을 먼저 확정한 뒤 실질취득액으로 판단해야 하는 물건입니다.
