제주지방법원 2025타경1998. 서귀포시 성산읍 고성리 한양연립주택 2층 204호로, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 정우석이며, 2014.04.02. 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 경매개시결정 전에 존속하는 근저당권이 없고, 2025.11.28. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 박영규는 204호에 2025.02.27. 전입했고 보증금은 110,000,000원입니다. 이는 2025.11.28. 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2179 한양연립주택 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 118.74㎡ |
| 소유자 | 정우석 · 2014.04.02. 소유권이전 · 거래가액 58,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양무아 / 192,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 · 사용승인일 1997.02.03. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거의 가압류·근저당·압류·2005년 임의경매 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.28. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 전입한 박영규와 권웅희는 대항력 판단상 선순위에 놓입니다. 특히 박영규의 보증금 110,000,000원은 현재 배당계산에서 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영규 | 204호 · 주거 | 2025.02.27. | 110,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 안 됨 · 우선변제권 없음으로 계산 · 보증금 전액 인수 |
| 권웅희 | 501호 | 2025.06.02. | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2026.02.13. · 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한양주택은 16세대, 사용승인일 1997.02.03.이며 비교 면적은 118.74㎡입니다. 확인된 실거래는 3건으로, 최근 거래는 2023.03. 130,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 123,666,666원, 최근 12개월 기준 평균은 126,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 5.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 118.74㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.09 | 118.74㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2021.12 | 118.74㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.74㎡ | 2건 | 126,000,000원 |
| 전체 평균 | 118.74㎡ | 3건 | 123,666,666원 |
최저가 130,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 103.2%로 이미 최근 평균보다 높습니다. 여기에 박영규 보증금 인수 110,000,000원을 합친 현재 실질취득 최소 240,000,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 약 190.5%, 최신 거래 130,000,000원의 약 184.6%입니다. 따라서 신건을 ‘1.3억짜리 물건’으로 평가하면 가격 판단이 완전히 왜곡됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 인수 · 임차인 박영규 보증금 | 110,000,000원 | 매수인 인수 110,000,000원 |
| 갑구 12번 강제경매개시결정 · 양무아 | 192,082,191원 | 127,380,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 64,702,191원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 130,000,000원에서는 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 신청채권자에게 배당되고, 64,702,191원의 미배당이 남습니다. 박영규 보증금 110,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 권리 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 64,702,191원 | 박영규 보증금 110,000,000원 인수 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 90,338,191원 | 보증금 110,000,000원이 최저가보다 커지는 구간 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 110,779,791원 | 보증금 110,000,000원이 최저가보다 커지는 구간 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산읍 고성리 주택지대로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층, 사용승인일 1997.02.03.이며 기본 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 4m~5m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 완경사이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 16세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박영규 인수액 확인. 204호 보증금 110,000,000원, 전입일 2025.02.27., 확정일자 확인 안 됨, 대항력 있음이라는 현재 기록을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 권웅희 호수 확인. 신고 점유부분은 501호로 대상 204호와 다릅니다. 대상 물건과의 실제 임차관계를 확인해야 합니다.
- 권웅희 보증금 확인. 전입일은 2025.06.02.로 말소기준보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 추가 인수 위험을 금액화하려면 보완 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 130,000,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 103.2%이고, 확인된 인수까지 포함한 실질취득은 최소 240,000,000원입니다.
- 유찰 후에도 권리 먼저. 1회 유찰 104,000,000원, 2회 유찰 83,200,000원으로 내려가도 대항력 보증금 인수 구조를 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.3억에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 대항력 임차인 인수입니다. 현재 신건 최저가는 130,000,000원이지만 박영규의 보증금 110,000,000원이 전액 인수로 계산되어 확인되는 실질취득은 최소 240,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 126,000,000원을 크게 웃돌고, 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다.
더구나 2025.06.02. 전입한 권웅희는 대항력 있음으로 기록되어 있으면서 보증금이 확인되지 않았고, 점유부분은 501호로 기재되어 대상 204호와의 관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 기대하기보다 임차관계와 실제 인수액을 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
