제주지방법원 2025타경2116. 서귀포시 서호동 1522-2, 제3층 제305호입니다. 사건의 말소기준권리는 2015.10.07 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 178,800,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있고, 2025.12.31 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정도 후순위 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다는 사실과 점유관계가 명확하다는 사실은 별개입니다. 매각물건명세서 비고에는 호텔로 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 점유 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 제3층 제305호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제3층 제305호 · 호텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박은아 (2015.10.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 150,143,367원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.07 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 178,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원
핵심은 2015.10.07 농협은행주식회사 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 등기상 2025.12.31 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 해당 근저당에는 라마다앙코르이스트호텔 제4층 제406호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 현재 매각가 128,000,000원을 가정한 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 125,408,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 53,392,000원이 미배당으로 남습니다.
② 가격 구조 — 현재는 감정가 100%의 신건
현재 회차 최저매각가는 128,000,000원으로 감정가와 같습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 128,000,000원입니다. 다만 현재 가격은 감정가에서 할인되지 않은 신건 가격이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 구간은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 53,392,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 78,633,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 98,754,560원 |
1회 유찰 시 매각가는 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원으로 낮아지지만, 그만큼 근저당권자의 미배당액은 각각 78,633,600원, 98,754,560원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 178,800,000원 | 125,408,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 178,800,000원 전액을 배당하지 못하고 53,392,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당에는 제4층 제406호가 공동담보로 기재되어 있어 실제 배당 결과는 절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 호텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상10층이며 대상은 제3층 제305호입니다.
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 숙박시설·공공시설·단독 및 공동주택·나지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정요항상 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공공공지 저촉 및 대로3류 접합 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,264.0㎡, 공시지가는 1,236,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유주체 확인. 호텔 이용 중이고 임대관계가 미상이므로 현재 객실 점유 및 사용 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 확인된 임차인 신고는 없지만 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에 제4층 제406호가 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 배당 진행과 공동담보 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 128,000,000원의 100%입니다. 감정가와 실제 시장가를 동일하게 보지 말고 호텔 이용상태를 반영한 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 53,392,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수금은 아니지만 배당 구조를 이해하고 입찰해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 점유와 가격 확인
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2015.10.07 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 이용상태는 호텔이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리가 소멸한다는 이유만으로 명도·점유 문제까지 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 역시 현재는 128,000,000원, 즉 감정가의 100%인 신건입니다. 권리상 실질취득도 인수액 0원을 반영하면 같은 128,000,000원이지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 근저당 인수 여부보다 호텔 이용 상태·점유관계·현재 가격의 시장 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
