제주지방법원 2025타경2116. 서귀포시 서호동 1522-2에 위치한 집합건물 제4층 제406호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 호텔입니다. 따라서 일반 주거용 아파트나 독립된 나대지로 취급해서는 안 됩니다.

권리의 중심에는 2015년 설정된 농협은행의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 178,800,000원으로 현재 최저매각가를 웃돌며, 해당 근저당권을 원인으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 숙박시설 운영에 따른 점유·계약관계는 별도 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

2015.10.07 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.31 접수된 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 제시된 등기 권리 및 배당 분석에서 매수인에게 승계되는 등기상 인수액은 0원입니다.

또한 농협은행 근저당권에는 라마다앙코르이스트호텔 제3층 제305호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보와 관련된 채권 회수 및 실제 배당 결과는 해당 담보의 처리 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 제406호에 관한 배당 추정치를 확정액으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 시세 검증이 먼저다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 128,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰 기준가격이 형성되어 있습니다.

그러나 이 물건의 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 거래가격은 확인되지 않습니다. 호텔 이용 호실은 주거용 아파트와 가격 형성 방식이 다를 수 있으므로, 단순히 감정가나 유찰에 따른 최저가만으로 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정이며 실제 확정된 다음 매각가격이나 매각기일을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 우선 공제한 뒤, 농협은행 근저당권자에게 배당하는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산하므로 실제 확정 채권액 및 배당 결과와는 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액·공동담보 처리·배당절차에 따라 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당의 확대

가격이 내려가면 근저당권자에게 배당되는 금액은 줄고, 채권최고액 기준 미배당액은 늘어나는 구조입니다. 다만 모든 회차에서 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.

신청채권자 청구액은 150,143,367원입니다. 제시된 세 가지 회차 시나리오 모두 농협은행의 예상배당액이 청구액에 미치지 못하는 것으로 계산됩니다. 따라서 배당 부족은 신건에서만 발생하는 일시적인 문제가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 서호동 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 숙박시설, 공공시설, 단독·공동주택 및 나지 등이 혼재합니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬·커튼월·제주석 등으로 마감되어 있습니다.
• 시설. 급·배수, 위생, 전기, 천장매립형 냉·난방, 화재탐지 및 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 숙박시설 부지로 이용되고 있으며, 서측 약 25m 및 남측 약 18m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 전체 면적은 1,264.0㎡이며, 이는 제406호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 근린상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역이며 공공공지 저촉, 건축계획심의대상구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 호텔 이용 호실은 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 운영구조가 다를 수 있습니다. 거래사례와 운영수익이 확인되지 않았으므로 매각 소요기간이나 재매각 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 제406호의 전유부분·대지권·매각 범위를 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요. 공동담보인 제305호와 혼동하지 않아야 합니다.
• 호텔 운영계약. 실제 운영자와 소유자의 관계, 위탁운영계약 및 계약 종료 조건을 확인하세요.
• 임대·점유관계. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 점유자와 계약서를 확인하고, 확인 전에는 대항력 유무나 명도 부담을 단정하지 마세요.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당권의 공동담보인 제305호와 관련된 채권 회수 및 배당 상황을 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 호텔 이용 호실의 실제 거래가격, 운영수익, 공실 및 유지·운영비를 확인한 후 입찰가를 산정하세요.
• 배당 구분. 신건 예상 미배당액 53,392,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당액은 확정 채권액·집행비용 등으로 변동할 수 있습니다.
• 비용 확인. 관리비와 운영 관련 미납금, 세금 및 인도 비용 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.06 매각 진행 여부와 최종 매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인할 위험 0”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 제시된 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 128,000,000원을 기준으로 53,392,000원의 채권 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 인수하는 채무와는 구별됩니다.

다만 이 물건은 호텔로 이용 중인 집합건물이고 임대관계가 미상입니다. 실제 운영자·점유자 및 계약관계를 확인하기 전까지는 인도와 운영에 관한 위험이 남습니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 감정가 128,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

결론은 등기상 인수 추정 0원, 가격 적정성 판단 보류, 호텔 운영·점유관계 확인 필요입니다. 권리 말소 구조와 별개로 운영계약 및 실거래가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.