대구지방법원 2025타경5359. 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 1층 113-2호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현재 공실)이고, 주위는 경북도서관 북측의 도청신도시 중심상가지대로 각종 집합상가·아파트단지·공공시설 등이 형성돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 정영기이며, 2020.02.05. 거래가액 299,600,000원에 소유권을 이전받았습니다.
권리구조의 중심은 같은 날 설정된 안동농업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고 골드온천타워 1층 115호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 이후 현재 남아 있는 양서농업협동조합 가압류 48,332,561원, 주택도시보증공사 가압류 130,000,000원 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5359 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 1층 113-2호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 소유자 | 정영기 (2020.02.05. 소유권이전 · 거래가액 299,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매 청구액 | 621,159,376원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.05. 안동농업협동조합 근저당 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
등록된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재됐고, 비고상 공실 상태입니다. 따라서 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재됐고 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
② 가격 해석 — 34.3% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 80,605,000원으로 감정가 235,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 56,423,500원, 5회 유찰 시에는 39,496,450원까지 내려갑니다.
그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세값을 확인할 수 없어, 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 따라서 80,605,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 가점할 수는 없습니다. 3회 유찰과 현재 공실 상태는 가격뿐 아니라 실제 상가 수요와 환금성을 함께 확인해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 |
| 2. 근저당 · 안동농업협동조합 | 576,000,000원 | 78,754,110원 |
| 3. 가압류 · 양서농업협동조합 | 48,332,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,850,890원을 제외한 78,754,110원이 안동농업협동조합 근저당에 배당되고, 양서농업협동조합·주택도시보증공사와 소유자에게 배분될 잔액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 675,578,451원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 675,578,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 699,324,684원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,496,450원 | 38,385,514원 | 715,947,047원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 추가돼도 권리분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당은 커집니다. 즉 후순위 채권의 미배당 규모와 매수인의 권리 인수 위험을 혼동할 필요는 없습니다. 후순위 가압류가 배당을 받지 못하더라도 등기상 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 골드온천타워 1층 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 10층입니다.
- 주위환경. 경북도서관 북측 월편의 도청신도시 중심상가지대로, 각종 집합상가·아파트단지·공공시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 자체 주차장을 운영 중이며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행돼 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50m 광대로, 북서측으로 폭 약 30m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 광로2류·대로3류·중로2류와 접합니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 골드온천타워 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으나 감정평가 당시 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않아 구체적인 구조와 수리 여부가 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 구조 확인. 안동농업협동조합 근저당에는 같은 건물 1층 115호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰된 근린생활시설인 만큼 가격뿐 아니라 실제 상가 수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘34.3%’가 곧 시세 메리트는 아니다
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.02.05. 안동농업협동조합 근저당이고, 이후 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등록된 임차인은 없고 매각물건명세서상 공실이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 80,605,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 사실은 강하게 눈에 들어오지만, 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 그 숫자를 곧바로 ‘싼 가격’으로 번역할 수는 없습니다. 게다가 현재 공실인 근린생활시설이고 내부 상태도 구체적으로 확인되지 않았습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 금액이 실제 상가 가치와 임대·환금성에 비해 어느 수준인지 확인하는 데 있습니다.
