56,424,000원
대구지방법원 2025타경5359. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 1층 113-2호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현재 공실)이고, 사건 용도 표기는 대지입니다. 현재 최저매각가는 56,424,000원으로 감정가 235,000,000원의 약 24.01% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 중심은 2020.02.05. 설정된 안동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 양서농업협동조합 가압류, 주택도시보증공사 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5359 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 1층113-2호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 소유자 | 정영기 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 56,424,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 621,159,376원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
정영기는 2020.01.20. 매매를 원인으로 취득했고 2020.02.05. 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기부 거래가액은 299,600,000원입니다. 같은 날 안동농업협동조합의 채권최고액 576,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준입니다.
2020년 메리츠캐피탈 가압류와 2021년 경기신용보증재단 가압류, 2021년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 권리 가운데 양서농업협동조합 가압류 48,332,561원, 주택도시보증공사 가압류 130,000,000원, 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 감정가 24.01%지만 시세 비교는 별도
현재 최저매각가는 56,424,000원으로 감정가 235,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가정액 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 56,424,000원 | 24.01% | 699,324,193원 |
| 5회 유찰 시 | 39,496,800원 | 16.81% | 715,946,703원 |
| 6회 유찰 시 | 27,647,760원 | 11.77% | 727,582,461원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,415,632원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 576,000,000원 | 55,008,368원 |
| 2. 가압류 · 양서농업협동조합 | 48,332,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 754,332,561원, 예상배당 합계는 55,008,368원으로 미배당은 699,324,193원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경북도서관 북측에 위치한 골드온천타워로, 주변은 도청신도시 중심상가지대이며 각종 집합상가·아파트단지·공공시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 자체 주차장을 운영 중이며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 중 1층 113-2호입니다. 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50m 광대로, 북서측으로 폭 약 30m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준은 2020.02.05. 안동농업협동조합 근저당권입니다. 매각 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 공실 현황. 현재 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유 여부와 출입 가능 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부상태. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조와 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 임대수요. 근린생활시설은 실제 임대료·공실기간·업종 적합성에 따라 가치 차이가 크므로 현장 상권과 임대수요 확인이 핵심입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 주변 상가의 실제 거래·임대 사례와 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정에서는 채권자 미배당이 699,324,193원이지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 현장 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.02.05. 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 235,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 56,424,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래·시장추세 비교자료가 없습니다. 게다가 현재 공실인 근린생활시설이고 내부 확인도 제한적이었습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 상권·임대수요·내부상태와 시장가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
