대구지방법원 2025타경5359. 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 1층 115호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현재 공실)입니다. 소유자 정영기는 2020.01.20 매매를 원인으로 거래가액 428,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020.02.05 같은 날 안동농업협동조합 앞으로 채권최고액 576,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 양서농업협동조합 48,332,561원 가압류와 주택도시보증공사 130,000,000원 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있고 현황은 공실입니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 1층 115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 정영기 · 2020.01.20 매매 · 거래가액 428,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 82,355,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 621,159,376원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인은 없고 현재 공실 상태입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준인 안동농업협동조합 근저당권 이후 존속하는 양서농업협동조합 가압류, 주택도시보증공사 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 메리츠캐피탈주식회사 및 경기신용보증재단의 과거 가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2021.04.26의 이전 임의경매개시결정도 2022.07.11 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 별개
현재 최저매각가는 82,355,000원으로 감정가 343,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 감정평가상 현재 공실인 근린생활시설입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가보다 낮다고 단정하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 82,355,000원 | 80,472,610원 | 673,859,951원 |
| 5회 유찰 시 | 57,648,500원 | 56,210,827원 | 698,121,734원 |
| 6회 유찰 시 | 40,353,950원 | 39,227,579원 | 715,104,982원 |
다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 57,648,500원, 그다음은 40,353,950원으로 내려갑니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원인 반면 채권자 미배당은 커집니다. 즉 유찰이 권리 인수위험을 늘리는 구조는 아니지만, 반복 유찰 자체는 시장의 환금성·가격 수용성을 별도로 점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,882,390원 |
| 2. 근저당 · 안동농업협동조합 | 576,000,000원 | 80,472,610원 |
| 3. 가압류 · 양서농업협동조합 | 48,332,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 754,332,561원, 예상 배당액은 80,472,610원, 미배당은 673,859,951원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측에 위치한 골드온천타워로, 주위는 도청신도시 중심상가지대이며 각종 집합상가·아파트단지·공공시설 등이 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 자체 주차장을 운영 중이며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행돼 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터 광대로, 북서측으로 폭 약 30미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구와 온천공보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 공시지가 2,079,000원/㎡이며 토지면적은 1,899.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실과 현재 시장가격이 싸다는 결론은 같은 의미가 아닙니다. 인근 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매가와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 주변 상가 공실률, 임차 수요, 임대료 수준과 예상 공실기간을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부구조 및 수리 여부가 구체적으로 확인되지 않았으므로, 현장 확인이 가능한 범위와 예상 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합 근저당권에는 골드온천타워 1층 113-2호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 담보목적물과 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 미납 관리비와 당해세 등 실제 낙찰 후 지출 가능 항목을 관리주체와 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 명세서 재확인. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으나 입찰 직전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유는 가격에서 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.02.05 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 별도의 인수권리·법정지상권이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 343,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 82,355,000원까지 내려왔지만, 현재 공실인 근린생활시설이고 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 해석하기보다, 실제 상권의 매매가와 임대수익·공실 위험·내부 상태를 검증한 뒤 실질취득가 82,355,000원을 평가하는 것이 핵심입니다. 권리 인수보다는 가격과 환금성 검증이 승부처인 사건입니다.
