대구지방법원 2025타경5359. 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 1층 115호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현재 공실)입니다. 등기상 소유자는 정영기이며, 2020.02.05. 거래가액 428,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 안동농업협동조합의 채권최고액 576,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에 남아 있는 양서농업협동조합 가압류 48,332,561원, 주택도시보증공사 가압류 130,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이며, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심은 단순하지만, 3회 유찰된 공실 근린생활시설이라는 가격·환금성 문제는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5359 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 1층115호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상10층 건물 중 1층 115호 |
| 소유자 | 정영기 · 2020.02.05. 소유권이전 · 거래가액 428,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 117,649,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 621,159,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 현존 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.05. 설정된 안동농업협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 메리츠캐피탈주식회사 가압류 24,100,874원은 2021.12.24. 해제로 말소됐고, 경기신용보증재단 가압류 37,508,800원도 2022.08.04. 해제로 말소됐습니다. 2021.04.26.의 종전 임의경매개시결정 역시 2022.07.14. 취하로 말소됐습니다.
현재 남아 있는 말소기준 후 권리는 양서농업협동조합 가압류 48,332,561원, 주택도시보증공사 가압류 130,000,000원, 2025.06.26. 임의경매개시결정이며 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없고 매각물건명세서 비고에는 공실 상태로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로 현장 점유와 실제 사용관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 343,000,000원에서 34.3%까지
이 사건은 현재 3회 유찰 상태로 최저매각가가 117,649,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 343,000,000원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 82,354,300원, 5회 유찰 시 57,648,010원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,649,000원 | 639,130,647원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 82,354,300원 | 673,860,638원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,648,010원 | 698,122,215원 | 0원 |
유찰이 계속되면 매각가는 낮아지지만, 그 차액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 대신 채권자들의 미배당액이 639,130,647원 → 673,860,638원 → 698,122,215원으로 커집니다. 즉 이 사건의 낮은 최저가는 권리 인수 때문이 아니라 매각대금 자체가 줄어드는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,447,086원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 576,000,000원 | 115,201,914원 |
| 2. 가압류 · 양서농업협동조합 | 48,332,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 117,649,000원 가정 시 집행비용 2,447,086원을 제외한 115,201,914원이 안동농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 754,332,561원 중 총 배당액은 115,201,914원, 미배당은 639,130,647원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북측 월편의 골드온천타워로, 주위는 도청신도시 중심상가지대이며 집합상가·아파트단지·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 자체 주차장을 운영 중이며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터 광대로, 북서측으로 폭 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,899.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도청이전신도시 개발예정지구와 온천공보호구역, 가축사육제한구역에 포함되고 광로2류·대로3류·중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태는 공실이나, 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 인근 탐문을 기준으로 평가됐다는 점을 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 실제 주변 근린생활시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 가격만 낮아졌다고 보기보다 공실 지속 가능성, 상권 수요, 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸관계, 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 여부를 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2020.02.05. 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 현존 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 감정가 343,000,000원에서 3회 유찰돼 117,649,000원까지 내려온 사실은 곧바로 “싼 물건”이라는 뜻이 아닙니다. 현재 공실인 근린생활시설이고, 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 상권에서 117,649,000원이 적정한지 확인하는 것입니다.
