의정부지방법원 2026타경20165. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨의 1층 비에프01-0011호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 일반 아파트나 주거용 오피스텔로 보아서는 안 됩니다. 소유자는 박상훈이고, 중소기업은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 549,600,000원으로, 최저매각가 284,000,000원보다 큽니다.

핵심은 채무 규모와 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 낙찰자가 해당 채권의 미배당액을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 임차인의 실제 점유 및 보증금 반환관계, 공동담보 설정, 공장 용도의 이용 제한과 실거래가격은 입찰 전에 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

2022.06.27 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류와 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

최초 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나, 2022.06.27 박상훈에게 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기가 현재 별도의 인수권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음으로 조사

현황조사에서 재단법인 한국지방회계연구원이 임차인으로 확인됩니다. 신고일은 2023.04.06로 말소기준권리인 2022.06.27 근저당권보다 늦습니다. 제시된 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

현황조사 기준 실제 임차인 1명. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 성립이나 배당 여부를 확정하지 않습니다. 매수인 승계 0원은 제시된 권리분석 기준입니다.

③ 가격 분석 — 시세 비교 없이 신건 메리트 단정 금지

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 284,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

회차별 가격과 미배당액은 제공된 시나리오 기준입니다. 미래 유찰이나 해당 가격에서의 실제 매각이 확정된 것은 아닙니다.

유찰 시 낙찰가격을 가정한 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가하지만, 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 낮아진 최저가 자체가 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 지식산업센터의 실제 거래 및 임대 사례를 확보한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

집행비용 4,776,000원을 차감한 후 중소기업은행에 279,224,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 기준으로 작성한 것으로 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 남양주시 다산동 다산지금공공주택지구 내 현대테라타워디아이엠씨에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 각종 차량 접근이 원활하고, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수를 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.04입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 45m, 남측 약 25m, 서측 약 15m의 포장도로와 접하여 차량 접근이 용이합니다.
• 토지. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 공장설립 제한·승인과 관련된 지역 지정 등도 기재되어 있습니다. 토지의 이용 및 관련 제한을 개별 용도에 맞게 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 동일 건물 및 유사 용도 호실의 거래사례, 공실, 임대수요와 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다. 현 단계에서는 매각 용이성이나 적정 매도가를 확정할 근거가 충분하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 본건 비에프01-0011호와 공동담보인 비에프01-0012호를 구분하고, 매각물건명세서에서 실제 매각 범위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보 범위와 다른 담보물의 경매·처분 및 배당관계를 확인하세요.
• 임차인 대조. 재단법인 한국지방회계연구원의 실제 점유, 신고일, 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원 및 원본 임대차관계를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력 없음으로 조사되었더라도 실제 점유자가 있으므로 인도 및 퇴거 협의에 따른 시간·비용을 별도로 고려하세요.
• 실거래 확인. 감정가 284,000,000원과 비교할 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격 및 현재 매물가격을 확인한 후 응찰가를 판단하세요.
• 임대수익 검토. 현재 확인된 월차임 700,000원에 대해 실제 지급 여부, 공실 가능성, 관리비 및 임대 지속 가능성을 검토하세요.
• 이용 제한. 지식산업센터 입주 업종, 용도 및 공장설립 관련 제한을 확인하세요.
• 체납 관리비. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 원본을 확인하고 권리 변동과 매각조건을 최종 점검하세요.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별개

이 사건은 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 1명이 확인되지만, 제시된 조사 결과에서는 대항력이 없는 것으로 분류되어 매수인 보증금 승계액은 0원입니다. 따라서 분석상 권리 인수액 역시 0원입니다.

반면 최저가 284,000,000원으로 매각되더라도 채권자 미배당액은 309,573,756원에 달합니다. 이는 채권자 회수 부족을 보여주는 수치이지 매수인이 떠안을 금액은 아닙니다. 별도로 공동담보와 임차인 점유관계는 확인해야 합니다.

가격 관점에서는 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이며, 확인된 최근 실거래 비교가격이 없어 감정가 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 하락하더라도 시장가격과 비교하기 전에는 가격 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다.

결론적으로, 등기상 권리 인수는 제한적이지만 임차인 인도·공동담보·용도 적합성 확인이 필요하며, 가격 판단은 실제 거래 및 임대시장 확인 이후로 보류하는 것이 타당합니다.