의정부지방법원 2026타경20165. 남양주시 다산동 ‘현대테라타워디아이엠씨’ 1층 비에프01-0012호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2022.06.27. 설정된 중소기업은행 근저당 549,600,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류가 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 매각가를 305,000,000원으로 놓으면 집행비용 5,070,000원을 먼저 제외한 뒤 중소기업은행에 299,930,000원이 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 588,797,756원 중 288,867,756원이 미배당으로 남지만, 이는 채권자 측 미회수 금액이고 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 비에프01-0012호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박상훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 473,991,852원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 549,600,000원 |
| 공동담보 | 현대테라타워디아이엠씨 1층 비에프01-0011호 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.06.27. 중소기업은행 근저당이 말소기준입니다. 경기신용보증재단 가압류 14,166,644원, 경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류 25,031,112원은 모두 말소기준권리 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 이 근저당은 비에프01-0011호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 재단법인 한국지방회계연구원 | 2023.04.06 | 10,000,000원 | 700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.04.06.은 말소기준권리인 2022.06.27. 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 10,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정되지 않으므로 별도로 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,070,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 549,600,000원 | 299,930,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,166,644원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 25,031,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 588,797,756원, 배당액은 299,930,000원, 미배당은 288,867,756원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 288,867,756원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 349,013,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 397,130,556원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 305,000,000원에서 244,000,000원, 195,200,000원으로 내려가고 신청채권자인 중소기업은행의 예상 배당도 각각 299,930,000원, 239,784,000원, 191,667,200원으로 감소합니다. 반면 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 현대테라타워디아이엠씨 내 집합건물로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 다산지금공공주택지구 내에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 각종 차량 접근이 원활하고, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 고려해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 45m, 남측 약 25m, 서측 약 15m 포장도로와 접하며 차량 접근이 용이합니다.
- 건물. 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.04.입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리 등, 바닥은 아스타일 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 주차장, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다. 감정평가상 토지이용계획에는 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역·제한지역 등이 기재돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격과 권리를 분리. 인수액 0원은 권리상 장점이지만, 신건 최저가는 감정가와 같은 305,000,000원입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 임차인 명도. 재단법인 한국지방회계연구원이 보증금 10,000,000원·월세 700,000원으로 전입돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 과정은 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 비에프01-0011호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 대조해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 244,000,000원, 2회 유찰 시 195,200,000원이며 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, “싸다”는 별도 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.06.27. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2023.04.06.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 305,000,000원인 신건입니다. 권리상 승계 부담이 없다는 점과 현재 가격이 유리한지는 서로 다른 판단입니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증이 다음 단계인 지식산업센터 경매입니다.
