수원지방법원 2026타경39. 평택시 안중읍 현화리 세연프라자 1층 113호입니다. 등기부상 현재 소유자는 안석성이고, 말소기준권리는 2016.11.18. 을구 5번 근저당권입니다. 당시 중소기업은행 명의로 채권최고액 210,000,000원이 설정됐고, 2025.01.17. 확정채권대위변제로 근저당권자가 안문성으로 이전됐습니다. 이후 2024.06.07. 하나은행 근저당권 60,000,000원과 2026.02.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 모두 252,000,000원인 신건입니다. 현재 회차의 매수인 인수 예상액은 0원이므로 실질취득금액도 252,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세는 확인되지 않아, 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 833-2 세연프라자 1층 113호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 현화중앙길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 안석성 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 49,864,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
핵심은 2016.11.18. 을구 5번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.06.07. 설정된 하나은행 근저당권과 2026.02.03. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 을구 5번 근저당권 자체는 2025.01.17. 안문성에게 이전됐지만, 최초 설정일은 2016.11.18.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권정숙 | 1층 113호 | 2023.06.28 | 10,000,000원 | 1,210,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조윤정 | 1층 114호 | 2019.08.05 | 15,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 2026.05.07 | 없음 |
조사상 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 113호의 권정숙은 2023.06.28., 114호의 조윤정은 2019.08.05. 전입했습니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2016.11.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 현황 리스크 — 111·112호와 경계벽 없는 튼상가
이 물건에서 권리보다 더 눈여겨볼 부분은 실제 이용상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 인근 111호·112호와 내부 경계벽 없이 튼 상가로, 편의점 상태로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 특히 감정평가에서는 원상회복비용 등을 고려하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 37,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 270,000,000원 중 예상배당은 247,672,000원으로, 현재 회차에서도 22,328,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현화근린공원 남측 인근으로 근린생활시설·상업시설·아파트단지·전·답 등이 혼재하며 제반여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설의 건부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 각각 약 22m·14m·12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(안중현화택지지구)이며 공시지가는 2,935,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽 상태. 113호와 인근 111호·112호 사이 내부 경계가 실제로 어떻게 처리돼 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원상회복비. 원상회복비용은 감정평가에 반영되지 않았으므로 별도 비용 가능성을 입찰가에 고려해야 합니다.
- 113호 점유. 권정숙의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 114호 기재. 조윤정은 조사자료상 1층 114호 임차인으로 기재돼 있으므로 113호와의 실제 사용관계가 있는지 현장 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 252,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 별도 조사해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리보다 늦은 임차인 전입과 후순위 근저당으로 구성돼 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 현재 최저가 252,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액도 252,000,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 가격의 높고 낮음은 판단할 수 없습니다.
대신 실제 입찰에서 더 중요한 변수는 111호·112호와 내부 경계벽 없이 통합 사용 중이라는 현황과 원상회복비용이 감정평가에 반영되지 않았다는 점입니다. 권리 인수는 없지만, 물리적 분리·복구와 점유관계를 확인한 뒤 그 비용을 포함해 입찰가격을 판단해야 하는 사건입니다.
