수원지방법원 2026타경39. 평택시 안중읍 현화리 세연프라자 1층 114호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 본건은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있으며 현재 소유자는 안석성입니다. 권리분석의 출발점은 2016.11.18 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 210,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 1층 114호의 조윤정이 2019.08.05 전입했고 보증금 15,000,000원, 월차임 800,000원으로 조사됐습니다. 1층 113호에는 권정숙이 2023.06.28 전입했고 보증금 10,000,000원, 월차임 1,210,000원으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 2016.11.18 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 114호 조윤정은 2026.05.07 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경39 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 833-2 세연프라자 1층 114호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 현화중앙길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 안석성 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 49,864,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
2007년 설정됐던 삼성상호저축은행 근저당권 462,000,000원과 중소기업은행 근저당권 408,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 것은 2016.11.18 설정된 을구 5번 근저당권 210,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.01.17 확정채권대위변제로 안문성에게 이전됐고, 2024.06.07 설정된 하나은행 근저당권 60,000,000원과 2026.02.03 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 실명 점유자 2명, 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권정숙 | 1층 113호 | 2023.06.28 | 10,000,000원 | 1,210,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤정 | 1층 114호 | 2019.08.05 | 15,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
114호 조윤정의 배당요구일은 2026.05.07입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수는 없습니다. 중요한 점은 두 실명 점유자의 전입이 모두 말소기준권리인 2016.11.18보다 늦다는 것입니다. 따라서 낙찰자가 이들의 보증금을 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,308,000원 |
현재 회차 278,000,000원에서는 채권최고액 기준 근저당권 배당이 모두 충족되고 소유자 잔여가 3,308,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서는 채권자 총액 270,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 222,400,000원에서 51,513,600원이 미배당되고, 2회 유찰 시 매각가 177,920,000원에서 미배당액이 95,370,880원으로 커집니다. 그러나 이 부족액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 구조이며 사용승인일은 2005.02.05입니다.
- 입지. 현화근린공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·상업시설·아파트단지·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 각각 약 22m·14m·12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 토지면적은 1,537.0㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(안중현화택지지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,935,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 설비. 전기·위생 및 급배수·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.11.18 을구 5번 근저당권과 2025.01.17 근저당권 이전 관계를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 114호 점유 확인. 조윤정의 실제 영업·사용 상태, 점유 범위, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 113호 관계 확인. 현황조사에 함께 기재된 권정숙의 113호 점유와 본건 114호의 물리적·사용상 경계를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 조윤정은 2026.05.07 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 신건 최저가 278,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 임대료·공실·상권·인근 매매 사례를 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 222,400,000원, 2회 유찰 시 177,920,000원으로 내려가지만 권리상 인수액은 모두 0원입니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별도로 하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.18 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실명 점유자 2명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 하나은행 근저당권과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고 신건 최저가가 278,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 현장 점유 상태, 113호와 114호의 사용 구획, 임대수익과 공실 가능성, 주변 상가 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
