수원지방법원 2026타경50658. 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 10층 1040호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고 2023.07.20 사용승인된 10층 건물입니다. 등기상 소유자는 주수연이며, 말소기준권리는 2023.09.04 설정된 국민은행 근저당권 158,400,000원입니다. 이후 2026.04.09 임의경매개시결정이 들어왔고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 신건 감정가 1.71억이 실제 시장에서 어느 위치인지 판단할 동일 물건군의 실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하므로 가격도 싸다”는 식으로 연결해서 보면 안 되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 10층 1040호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주수연 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 285,817,065원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.04 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 158,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기상 2023.07.24 우리자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2023.09.04 주수연 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.04.09의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 다만 호수 표기는 확인 대상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브레인 | 1039호 | 2023.11.21 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 임차인은 1명이며 보증금 1,000,000원, 월세 200,000원입니다. 전입신고일 2023.11.21은 말소기준권리인 2023.09.04 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 — 권리 안전과 가격 매력은 별개
현재 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래값이 제시되어 있지 않아, 감정가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 용도가 공장(지식산업센터)인 만큼, 주거용 아파트처럼 단순한 동일 평형 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 매매가·임대료·공실 여부를 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,406,000원 |
현재 회차 171,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 158,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 9,406,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 171,000,000원 | 158,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 24,315,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 51,292,160원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 시나리오는 136,800,000원, 2회 유찰 시는 109,440,000원입니다. 매각가가 내려가면 국민은행 근저당의 미배당액은 각각 24,315,200원, 51,292,160원으로 늘어나지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 주를 이룹니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로 2023.07.20 사용승인됐으며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측·남동측·서측·북서측 모두 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있습니다.
- 현장상태. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 이용상황은 건축물대장상 용도를 기준으로 외부관찰·탐문 방식으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1040호 실제 점유 확인. 조사 임차인의 점유부분은 1039호로 기재되어 있으므로 본건 1040호의 실제 점유자와 명도 상태를 직접 확인하세요.
- 실거래·공실 확인. 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 매매·임대 거래, 공실률과 실제 임대수익을 확인해야 신건 1.71억의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 용도 적합성. 건축물대장상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 예정 업종의 입주 가능 여부와 관리규약·관련 제한을 확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 경매개시 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사이고 등기상 근저당권자는 국민은행으로 기재되어 있으므로 채권양도 및 경매신청 관계를 원문서에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.09.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 조사 임차인 주식회사 브레인도 2023.11.21 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자성 판단은 별개입니다. 감정가 171,000,000원이 실거래 대비 저렴한지 확인할 직접 비교값이 없고, 용도도 공장(지식산업센터)이므로 임대수요와 공실, 실제 매매사례가 낙찰가 판단의 핵심입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 낮지만 가격·환금성 검증이 필요한 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
