수원지방법원 2026타경50658. 이번 물건은 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 10층 1039호입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 주수연 명의로 소유권이 이전된 이후 국민은행 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 국민은행 근저당권과 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리 소멸과 점유 인도, 투자 가격은 서로 다른 문제입니다. 법인 임차인이 조사된 만큼 점유 관계를 확인해야 하며, 가격은 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준은 2023.09.04 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 158,400,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 이후 2026.04.09 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

2023.07.24 우리자산신탁주식회사 명의로 보존된 신탁재산은 2023.09.04 주수연에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 법인 임차인 1명

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 브레인 1명입니다. 임차 부분은 1039호이며 보증금 1,000,000원, 월차임 200,000원으로 조사됐습니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 없이 할인 판단 금지

현재 감정가는 171,000,000원이고, 유찰이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 하지만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가가 적정한지, 현재 최저매각가가 시세보다 낮은지, 향후 유찰가격에 가격 메리트가 발생하는지는 판단할 수 없습니다. 최저매각가만으로 저렴한 물건이라고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 작성된 배당 추정입니다. 집행비용을 공제하고 국민은행 근저당 채권최고액을 배당하는 방식이며, 실제 배당순위와 배당액은 배당기일에 확정되는 내용과 다를 수 있습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 집행비용과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자의 청구액 285,817,065원과 위 근저당 채권최고액은 서로 다른 수치입니다. 특히 경매신청채권자가 국민은행의 양수인으로 표시돼 있으므로, 실제 채권양도 관계와 배당받을 채권자 및 채권액을 별도로 확인해야 합니다. 위 표는 경매신청채권자의 청구액 전액이 배당되거나 변제된다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당은 별개

유찰에 따른 최저매각가 변화는 다음과 같습니다. 모든 회차에서 제시된 예상 인수액은 0원입니다. 다만 이는 유찰될수록 가격 메리트가 자동으로 커진다는 뜻은 아닙니다. 실제 거래가격을 확인해야 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2023.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물입니다. 외벽은 유리 커튼월 및 석재 마감 등으로 구성돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 옥내소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 북동측·남동측·서측·북서측에서 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획에는 택지개발지구와 가축사육제한구역 등의 사항도 포함돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이고 토지이용상황은 업무용입니다. 토지면적은 8,793.1㎡, 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 이용상황은 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 매매 거래가격, 임대수익 및 공실 현황을 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 신속한 재매각 가능성이나 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부, 인수 조건, 임차인의 권리신고 및 매각 제외 사항을 원본으로 대조하세요.
• 임차인 점유 확인. 주식회사 브레인의 실제 점유 여부, 임대차 개시 시점, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 비용 확인. 임차인이 실제로 점유 중인지, 매각 후 자진 인도가 가능한지, 인도 협의나 법적 절차가 필요한지 검토하세요.
• 채권양도 관계 확인. 등기상 근저당권자는 국민은행이지만 경매신청채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 채권양도 및 승계 관계와 실제 배당 대상 채권액을 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 같은 지식산업센터의 유사 층·면적·용도 호실에 대한 최근 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하세요.
• 임대수익 확인. 조사된 월차임 200,000원의 실제 지급 여부와 임대차 조건을 검증하고, 취득가 대비 수익률을 별도로 계산하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 상태였으므로 실제 내부 마감, 설비, 사용상태 및 원상복구 필요 여부를 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리비 체납 및 공용부분 관련 미납액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 입주 자격과 용도 확인. 공장 용도의 지식산업센터에 적용되는 입주 업종, 사용 제한 및 임대 관련 요건을 확인하세요.
• 배당과 추가 비용 확인. 예상배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 취득 부대비용을 별도로 검토하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.06 매각기일과 최저매각가의 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 재확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 확인, 가격은 검증”

이 물건의 말소기준은 국민은행 근저당권이며, 과거 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 제시된 배당 추정상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 임차인 주식회사 브레인의 실제 점유 관계와 우선변제 여부를 확인해야 하고, 내부 이용상태도 직접 조사되지 않았습니다. 더욱 중요한 점은 최근 실거래 시세가 확인되지 않았다는 것입니다. 감정가 171,000,000원이 적정한지, 유찰가격이 충분히 저렴한지 판단할 가격 근거가 없습니다.

따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조만 보고 접근하기보다 임차관계 확인 → 실거래·임대수익 검증 → 입주 조건 및 환금성 검토를 거쳐 실제 취득비용과 적정 입찰가격을 판단해야 하는 지식산업센터 물건입니다.

결론: 예상 인수 0원이라는 권리상 이점은 있지만, 현재 최저가의 가격 메리트는 미판정입니다. 시세와 점유 확인 전에는 신건 입찰의 경제성을 확정할 수 없습니다.