수원지방법원 안양지원 2025타경101607. 경기도 군포시 부곡동 군포광장프라자 1층 106호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 고영숙이며, 등기상 2014년 11월 18일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 기재된 거래가액은 410,000,000원입니다.

권리의 중심은 2015년 1월 14일 설정된 시흥지역산림조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 455,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 이강진의 채권최고액 300,000,000원 근저당권과 지방자치단체·국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 실제 현장에는 106호와 106-1호 관련 점유자가 조사되어 있고, 그들의 보증금과 임대차계약 조건은 확정되지 않았습니다. 등기상 권리 소멸과 임대차·점유 확인을 분리해서 살펴봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

말소기준은 을구 2번 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 앞선 을구 1번 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 2015년 1월 14일 해지를 원인으로 말소되었습니다.

이후 설정된 유의종의 근저당권도 2016년 2월 17일 말소되었습니다. 현재 권리분석상 말소기준 근저당과 이강진의 후순위 근저당, 군포시·안산시·국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차인 분석 — 106호 관련 2명, 보증금 미상

현황조사에 나타난 점유관계 중 106호와 직접 관련된 인원은 (주)제이산업개발 주낙빈과 (주)구지디엠 주희지입니다. 두 점유자 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 현재 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 상가·사무실의 임대차 대항력은 전입일만으로 최종 확정할 수 없습니다. 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 임대차 목적물과 계약관계, 상가건물임대차보호법 적용 여부 등을 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정하지 않습니다.

대항력 배지는 전입일 및 기존 권리분석에 따른 잠정 분류입니다. 상가의 사업자등록·점유·계약관계 확인을 완료한 최종 법률판정은 아닙니다. 106-1호의 독립된 구획 여부 및 본건과의 관계도 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 최저가 295,000,000원, 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 295,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰 가능한 상태입니다.

그러나 이 물건에 대응하는 비교 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지를 판단할 수 없습니다.

소유자의 과거 취득 거래가액 410,000,000원은 등기상 확인되지만, 이는 현재 시장가격을 의미하지 않습니다. 과거 거래가액과 현재 감정가의 차이를 곧바로 할인율이나 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

매각대금 295,000,000원을 기준으로 집행비용을 차감하면 선순위 시흥지역산림조합에 예상 배당액이 집중됩니다. 시흥지역산림조합의 채권최고액은 455,000,000원이며, 배당 시뮬레이션상 배당액은 290,070,000원입니다.

집행비용은 추정치이며 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 채권신고, 조세 및 공동담보 관련 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개

유찰 시나리오에서 매각대금이 감소하면 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아니므로 채권자 손실과 매수인 인수액을 합산해서는 안 됩니다.

반대로 매수인 인수액이 0원이라고 해서 각 회차의 입찰가격이 적정하다는 의미도 아닙니다. 시세 확인과 임대차 검증이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 부곡동 부곡중앙초등학교 동측 인근입니다. 주위에 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 도로. 본건 서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조이며 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐비설비, 승강기 및 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 공부상 용도와 실제 이용. 106호는 건축물대장상 소매점으로 기재되어 있으나 현장에서는 사무실로 이용 중입니다. 실제 사용에 필요한 용도 관련 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 비행안전제3구역 등 토지이용 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 583.1㎡, 공시지가 자료는 2,770,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지 관련 정보이므로 106호의 개별 토지가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설로서 소매점 등재와 사무실 이용상태의 차이가 있습니다. 현재 거래사례가 확인되지 않아 매각기간과 시장 유동성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각대상 확인. 1층 106호와 공동담보인 3층 302호를 구분하고, 실제 매각 대상과 대지권을 매각물건명세서 및 등기 원본으로 확인하세요.
• 임차인 계약 확인. 106호 및 106-1호 관련 점유자의 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 상가 대항력 확인. 전입일뿐 아니라 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일 및 임대차 목적물의 동일성을 검토하세요.
• 조세 압류 확인. 군포시·안산시·국의 압류와 당해세 등 우선 배당 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 배당 확인. 시흥지역산림조합과 이강진의 공동담보 관계 및 다른 담보물건에서의 채권 회수 여부를 확인하세요.
• 용도 적합성. 소매점 등재와 사무실 이용의 차이, 실제 영업·사용 가능 범위, 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 현재 매물 호가, 임대수익 등을 대조한 후 입찰가격을 판단하세요.
• 명도·관리비. 점유자와의 인도 협의, 명도 가능성 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 실질 위험은 추가 확인”

이 물건은 선순위 시흥지역산림조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

다만 106호 관련 점유자 2명의 보증금과 임대차 세부사항은 확정되지 않았고, 소매점 등재와 사무실 이용상태의 차이도 있습니다. 국세·지방세 압류가 배당에 미치는 영향 역시 확인해야 합니다.

특히 최저가 295,000,000원이 적정한지를 판단할 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트는 판단 보류입니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 시세와 실질 취득비용을 확인하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론적으로 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유·용도·시세 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 근린생활시설 경매물건입니다.