수원지방법원 2025타경101607. 군포시 부곡동 군포광장프라자 주건축물제1동 3층 302호입니다. 감정평가상 현황은 사무실이고 건축물대장에는 의원으로 기재되어 있습니다. 감정가는 422,000,000원, 최저매각가도 422,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 고영숙이며, 2014.10.20 매매를 원인으로 2014.11.18 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 398,000,000원으로 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2015.01.14 설정된 시흥지역산림조합 근저당권 455,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 이강진 근저당과 안산시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차·점유관계에서는 전입일이 확인되지 않는 박성종 기재가 남아 있으므로 인수액 0원이라는 배당 추정과 별개로 점유자의 대항력 여부를 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101607 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 부곡동 1140-2 군포광장프라자 주건축물제1동 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 송부로291번안길 3-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 현황 사무실 · 건축물대장상 의원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상5층 · 3층 302호 |
| 소유자 | 고영숙 · 2014.10.20 매매 · 거래가액 398,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 207,780,821원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.01.14 근저당
2014.11.18 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당 175,200,000원은 2015.01.14 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 시흥지역산림조합 채권최고액 455,000,000원입니다. 이후의 이강진 근저당 300,000,000원과 압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 3건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이산업개발 주낙빈 | 39.16, 106호 | 2020.10.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| (주)구지디엠 주희지 | 22.36, 106-1호 | 2022.04.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 성일종합건설(주)박성종 | 263.13, 302호 | 2015.05.14 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 박성종 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
전입일이 확인되는 세 점유 기록은 모두 말소기준일인 2015.01.14보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 특히 302호의 성일종합건설(주)박성종은 2015.05.14 전입으로 확인됩니다. 반면 매각물건명세서에 별도로 기재된 박성종은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 기록은 반드시 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 422,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 422,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 있는 수치가 없어 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 현황 사무실이라는 이용상태와 건축물대장상 의원이라는 차이를 함께 확인한 뒤 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 455,000,000원 | 415,380,000원 |
| 3. 근저당 · 이강진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 755,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 415,380,000원이며 미배당은 339,620,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡중앙초등학교 동측 인근이며 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 존재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 302호는 실지조사일 현재 사무실로 이용 중이며, 건축물대장에는 의원으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상5층 건물이며 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,770,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·과밀억제지역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성종 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 기재가 있으므로 대항력 여부와 실제 점유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 302호 현황 확인. 현황은 사무실, 건축물대장상 용도는 의원입니다. 이용 목적과 적법한 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 422,000,000원이 시세 대비 유리한지는 실거래 비교 수치 없이 판단하지 말아야 합니다.
- 배당 한계. 신건에서도 채권 총액 755,000,000원 대비 339,620,000원이 미배당으로 남고 후순위 이강진 근저당은 예상배당 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 리스크 없음”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2015.01.14 시흥지역산림조합 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 쪽에서는 매각물건명세서에 기재된 박성종의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다.
또한 302호는 건축물대장상 의원이지만 현황은 사무실이고, 최근 실거래를 이용한 가격 비교도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 말소기준 이후 등기권리의 소멸 구조는 명확하지만, 미상 점유의 법적 지위와 422,000,000원의 시장가격 적정성을 따로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
