대전지방법원 2025타경716. 천안시 동남구 병천면 가전리 부경타운하우스2단지 210동 2층 212호입니다. 사건상 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 39.982㎡, 단지는 496세대이며 사용승인일은 2018.07.25입니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 과거 우리은행 근저당 2건과 신탁등기는 이미 말소됐고, 현 소유자 박찬규가 2019.11.13 매매를 원인으로 거래가 120,000,000원에 취득한 뒤 2019.11.27 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.18 신한은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 210동 2층 212호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현황 공동주택(연립주택) |
| 면적 / 층 | 전용 39.982㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 2층 212호 |
| 소유자 | 박찬규 · 2019.11.13 매매 · 거래가 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 209,716,134원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.27 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 115,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입, 매수인 인수 0원
말소기준은 2019.11.27 신한은행 근저당권입니다. 분석 대상 212호의 이준희는 2023.02.17 전입으로 기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준희 | 212호 · 주거 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 0원 |
| 이두희 | 504호 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 504호 이두희의 전입 정보도 함께 확인되지만, 현재 분석 주소는 210동 2층 212호입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 208.9%
부경타운하우스2단지 전용 39.98㎡의 실거래는 최근 가격이 뚜렷하게 낮아졌습니다. 전체 12건 평균은 62,458,333원이지만 과거 85,000,000원·90,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 49,300,000원, 최신 거래 52,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -31.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.98㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 39.98㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 39.98㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 39.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.98㎡ | 5건 | 49,300,000원 |
현재 최저매각가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 208.9%입니다. 전체 평균과 비교해도 164.9% 수준입니다. 최신 2026.09 거래가 52,000,000원이고 최근 가격 추세가 -31.4%인 만큼, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 근저당은 채권최고액 115,200,000원 중 100,758,000원 배당으로 14,442,000원 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가전1리경로당 북측 인근으로, 주변은 농경지·단독주택·중소 규모 공동주택 단지·중소 규모 공장이 혼재합니다. 동측 인근에 한국기술교육대학교 제1캠퍼스, 남서측 인근에 천안제5일반산업단지가 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고, 토지는 남하향 완경사의 부정형 부지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2018.07.25입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래는 45,000,000원~52,000,000원 수준으로 형성돼 있고, 최근 12개월 평균 49,300,000원 및 최근 추세 -31.4%가 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래에 맞추기. 전체 평균 62,458,333원보다 최근 12개월 평균 49,300,000원과 최신 거래 52,000,000원을 우선 기준으로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 가격도 재검토. 1회 유찰 82,400,000원, 2회 유찰 65,920,000원 모두 현재 확인된 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
- 212호 임대차 원본 확인. 이준희의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 임대차관계 미상의 임차인이 있다고 기재돼 있습니다.
- 최우선변제 반영 여부 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 용도 표시 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 입찰 전 관련 공부와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 현장·점유 확인. 차량 접근, 내부 상태, 실제 점유관계와 명도 상황을 매각기일 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 가격이 더 큰 문제
이 사건의 말소기준은 2019.11.27 신한은행 근저당이고, 212호 전입은 2023.02.17로 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임대차관계 미상 기재와 보증금·확정일자·배당요구 미상은 원본 확인이 필요한 부분입니다.
더 큰 부담은 가격입니다. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 49,300,000원의 208.9%이고, 최신 거래 52,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -31.4%이며, 2회 유찰 시나리오의 65,920,000원까지도 최근 평균과 최신 거래를 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 최근 시세와 하락 추세를 중심으로 접근해야 하는 사건입니다.
