대전지방법원 2025타경716. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 소유자는 박찬규이며 2019.11.27 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 115,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.09.18 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

권리구조 자체보다 중요한 것은 현재 가격과 최근 거래의 괴리입니다. 같은 단지·같은 39.98㎡대 거래의 최근 12개월 평균은 49,300,000원, 최신 거래는 52,000,000원인데 현재 최저가는 104,000,000원입니다. 전체 12건 평균 62,458,333원과 비교해도 최저가는 166.5%이며, 최근 12개월 기준으로는 211.0%입니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 -31.4% 하락한 흐름이라 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 시세를 우선해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 인수 0원

2018년 우리은행 근저당과 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.11.27 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하고 2025.09.18 경매개시결정도 말소기준 이후 권리이므로 소멸합니다.

② 전입자·임차관계 점검

두 전입자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 조사된 전입자는 2명입니다. 212호와 504호가 함께 조사되어 있으므로 입찰 대상 범위와 현황조사 원문을 직접 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 현재 회차는 높다

부경타운하우스2단지 39.98㎡대 실거래 12건 중 최근 거래 흐름을 보면 가격이 뚜렷하게 낮아졌습니다. 최신 거래는 2026.09의 52,000,000원이고, 최근 12개월 5건 평균은 49,300,000원입니다. 반면 현재 최저가이자 실질취득액은 104,000,000원입니다.

전체 12건 평균은 62,458,333원이지만 최근 거래가 하락하면서 최근 12개월 평균은 49,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -31.4%이며, 현재 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균의 211.0%입니다. 전체 평균 대비 비율도 166.5%이므로 어느 기준으로 보더라도 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 표현하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 신한은행 근저당 채권최고액 전부가 배당되지는 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가전1리경로당 북측 인근이며 주위는 농경지, 단독주택, 중소 규모 공동주택 단지, 중소 규모 공장 등이 혼재합니다. 동측 인근에 한국기술교육대학교 제1캠퍼스, 남서측 인근에 천안제5일반산업단지가 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 편의는 보통입니다. 서측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 4층 건물이며 사용승인일은 2018.07.25입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
• 환금성 신호. 부경타운하우스2단지는 496세대이고 실거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균 49,300,000원으로 과거 거래보다 낮아졌고 단지 경매통계상 평균 유찰 2.5회로 집계됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 상한 점검. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 49,300,000원과 최신 거래 52,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세는 -31.4%입니다.
• 전입자 현황 재확인. 이준희·이두희 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다.
• 212호와 504호 범위 대조. 현황조사 및 감정평가에는 212호와 504호가 함께 나타나므로 입찰 대상 물건번호·매각대상 범위를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 회차 가격 확인. 2회 유찰 시 시나리오 66,560,000원도 최근 12개월 평균 49,300,000원과 최신 거래 52,000,000원보다 높습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 리스크

이 사건의 말소기준은 2019.11.27 신한은행 근저당이고, 조사된 전입자들은 모두 그 이후에 전입했습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 핵심 부담은 권리 승계가 아니라 가격입니다. 현재 실질취득액 104,000,000원은 최근 12개월 평균 49,300,000원의 211.0%이고 최신 거래 52,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -31.4%, 단지 평균 유찰 2.5회가 함께 나타납니다. 권리구조는 비교적 단순하지만 현재 회차 가격은 최근 시장 수준과 괴리가 큰 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.