165,069,000원
서울남부지방법원 2025타경11844. 포레나영등포센트럴 상가동 지하1층 B51호로, 집합건축물대장상 판매시설(상점)이며 감정평가 당시 미용실 ‘아이엔샵헤어’로 이용 중인 물건입니다. 대상면적은 41.1025㎡이고, 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 2층 건물의 지하층에 위치합니다.
등기상 말소기준권리는 2021.01.22. 접수된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 367,200,000원입니다. 이후 2025.09.02. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김지원·김서희의 전입일도 각각 2021.03.08., 2025.05.14.로 말소기준권리보다 늦어 임차권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로 분류하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권설정등기 (2023.04.13. 접수)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금액으로 표시된 인수액은 0원이지만, 존속하는 권리의 이용 제한과 경제적 영향은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 상가동 제지하1층 제비51호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 판매시설(상점) · 대상면적 41.1025㎡ · 지하1층 |
| 현재 이용상태 | 미용실(상호: 아이엔샵헤어) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2020.10.29 |
| 소유자 | 장유진 · 2017.11.03. 매매를 원인으로 2021.01.22. 소유권이전 · 거래가액 459,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 165,069,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 말소기준권리 | 2021.01.22. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 367,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 536,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸하지만 구분지상권은 남는다
2021.01.22. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 등기상 경매개시결정은 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 전액을 배당하지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 금전채무로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 남는 핵심은 미배당 채무가 아니라 명세서에 별도로 적힌 구분지상권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 전부 | 2021.03.08 | 30,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김서희 | 전부 | 2025.05.14 | 11,000,000원 / 882,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 김지원·김서희 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2021.01.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원과 11,000,000원을 매수인이 임대차보증금으로 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 41%라도 비교 가능한 상가 시세가 없다
현재 최저매각가는 165,069,000원으로 감정가 403,000,000원의 41%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 제공된 최근 실거래 12건은 18.3㎡·32.82㎡·59.9㎡·84.8㎡의 5층~28층 거래입니다. 대상 물건은 지하1층 41.1025㎡ 판매시설이므로 면적·층·용도가 맞지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 5 | 1,225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.8㎡ | 5 | 1,498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 966,500,000원 |
단순 계산상 최저가는 최근 12개월 평균의 17.1%이지만, 이 수치는 대상 상가의 할인율로 사용할 수 없습니다. 최신 거래 191,000,000원도 18.3㎡·23층 거래로, 지하1층 41.1025㎡ 미용실과 직접 비교할 수 없습니다. 비교 가능한 상가 실거래 없이 ‘시세보다 82.9% 싸다’고 해석하는 것은 오류입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,966원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 367,200,000원 | 161,958,034원 |
| 근저당 미배당 | - | 205,241,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 161,958,034원이 근저당권에 배당되고, 205,241,966원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하는 금전채권이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 별도등기의 구분지상권은 별도로 인수됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 165,069,000원 | 161,958,034원 | 205,241,966원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 132,055,200원 | 129,406,427원 | 237,793,573원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,644,160원 | 103,365,142원 | 263,834,858원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역(지하철 5호선) 북동측 인근으로, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 현재 영업. 대상 B51호는 미용실 ‘아이엔샵헤어’로 이용 중입니다. 임차인 조사 내용과 실제 영업주·계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로. 서측 약 27m, 남측 약 15m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·재정비촉진지구이며 철도 저촉, 건축선 저촉 등의 사항이 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.10.29.이고 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 대상은 지하1층 판매시설입니다. 주거용 고층 거래와 수요층이 다르고, 4회 유찰 이력이 있어 매도기간과 공실 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 별도등기와 토지 을구 5번 구분지상권의 목적·범위·존속 조건을 등기 원문에서 확인하세요.
- 대지권 영향 점검. 인수되는 구분지상권이 상가 이용·처분·담보대출·재매각에 미치는 영향을 검토하세요.
- 임차인 계약서 대조. 김지원·김서희의 실제 점유구역, 사업 운영자, 보증금·월세, 계약 종료일을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 가능성은 매각기록 원본으로 대조하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 현재 영업 중인 점유자가 존재하므로 영업시설 철거·원상복구·인도 협의 비용을 예상하세요.
- 상가 시세 재조사. 포레나영등포센트럴 상가동 지하층 또는 영등포시장역 인근 유사 판매시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 수익률 검증. 최저가 165,069,000원만 보지 말고 취득비용·관리비·공실·수선비와 인수권리의 경제적 영향을 포함해 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인하세요.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수권리 없음”
이 사건의 임차권리는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 2명은 모두 말소기준권리 이후에 전입해 대항력이 없고, 금액으로 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 ‘깨끗하다’가 아닙니다. 토지 별도등기의 구분지상권이 매수인에게 인수되기 때문입니다.
가격도 같은 방식으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가 403,000,000원의 41%인 165,069,000원까지 내려왔지만, 비교자료는 면적·층·용도가 다른 주거 거래입니다. 최근 12개월 평균 966,500,000원의 17.1%라는 단순 비율은 이 지하상가의 시장 할인율이 아닙니다. 네 차례 유찰됐다는 사실까지 고려하면 가격은 싸다고 확정할 수 없고, 권리는 추가 확인이 필요합니다.
임차권은 비교적 안전, 토지 인수권리는 경계, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 구분지상권의 실제 영향과 지하 판매시설의 임대·매매 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
