165,069,000원
서울남부지방법원 2025타경11844. 포레나영등포센트럴 상가동 지하 1층 B52호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)입니다. 소유자 장유진은 2017년 11월 3일 매매를 원인으로 2021년 1월 22일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 413,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 330,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 전입한 임차인은 김지원·김서희 2명입니다. 두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 합계 41,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 권리분석의 핵심은 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비52호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합건축물대장상 판매시설(상점) · 지하 1층 |
| 감정 이용상태 | 감정 대상은 미용실(아이엔샵헤어)·네일샵(네일더문)으로 이용 중 |
| 소유자 | 장유진 (2017.11.03. 매매, 2021.01.22. 소유권이전, 거래가액 413,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 165,069,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 / 536,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 별도등기 | 토지 별도등기 있음 · 토지 을구 5번 구분지상권설정등기 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 별도등기가 핵심
말소기준은 2021년 1월 22일 우리은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김지원·김서희의 전입일도 말소기준 이후이므로 두 임차인에게 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 승계 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 전부 | 2021.03.08 | 30,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김서희 | 전부 | 2025.05.14 | 11,000,000원 / 882,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일이 각각 2021년 3월 8일과 2025년 5월 14일로 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 17.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
포레나영등포센트럴의 최근 12개월 거래 12건 평균은 966,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월의 191,000,000원입니다. 최저가 165,069,000원은 최근 12개월 평균의 17.1%로 계산되지만, 이 수치를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다.
비교 기준면적은 41.1025㎡인데, 확인된 거래 면적은 18.3㎡·32.82㎡·59.9㎡·84.8㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 더욱이 경매 대상은 지하 판매시설이고 거래 표본에는 서로 다른 면적과 층의 거래가 섞여 있습니다. 따라서 전체 평균이나 17.1% 수치는 직접 비교 가능한 상가 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 5 | 1,225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.8㎡ | 5 | 1,498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 966,500,000원 |
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 4.0회, 매각률이 0%로 나타납니다. 현재 물건도 4회 유찰됐습니다. 이는 낮아진 최저가를 긍정 신호로만 보기보다, 수요·환금성·권리 인수 조건을 함께 점검해야 한다는 신호로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,966원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 161,958,034원 |
| 근저당 미배당 | - | 168,041,966원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 기준 168,041,966원이 미배당됩니다. 임차보증금의 매수인 승계액은 0원이지만, 별도등기 구분지상권은 금액과 별개로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 165,069,000원 | 161,958,034원 | 168,041,966원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 132,055,200원 | 129,406,427원 | 200,593,573원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,644,160원 | 103,365,142원 | 226,634,858원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 임차보증금 승계액은 0원으로 유지되지만, 근저당권자의 미배당액은 200,593,573원, 226,634,858원으로 증가합니다. 이 미배당액 자체를 낙찰자가 인수하는 것은 아니지만, 구분지상권 인수 조건은 낙찰가가 내려가도 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이며, 감정 대상은 미용실 ‘아이엔샵헤어’와 네일샵 ‘네일더문’으로 이용 중입니다.
- 입지. 영등포시장역(지하철 5호선) 북동측 인근으로, 주위에는 아파트·학교· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 27m, 남측 약 15m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.10.29. 위생·급배수·승강기· 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 8,534,000원/㎡입니다. 재정비촉진지구· 과밀억제권역·교육환경보호구역 등에 포함되고 철도 및 건축선에 저촉됩니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0%이며 이 사건도 4회 유찰됐습니다. 지하 판매시설의 실제 임대수익과 공실 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 토지 을구 5번 구분지상권의 권리자·설정 범위·존속기간· 지료·사용 제한을 확인해야 합니다.
- 대지권 영향 확인. 구분지상권 인수가 해당 상가의 이용·매각·담보대출에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김지원·김서희는 대항력이 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 상가 시세 재조사. 41.1025㎡와 일치하는 비교 거래가 없으므로, 같은 상가동 지하층의 유사 면적 매매·보증금·월세 자료로 수익가치를 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권 원본 확인. 신청채권자 청구액 536,360,000원과 등기부 근저당 채권최고액 330,000,000원의 관계를 채권양도·승계 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 서로 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “임차인은 안전하지만, 권리가 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 임차인 분석은 명확합니다. 실제 임차인 2명 모두 말소기준권리 이후 전입해 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 토지 별도등기의 구분지상권이 말소되지 않고 인수되기 때문입니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 403,000,000원에서 4회 유찰돼 165,069,000원까지 낮아졌지만, 비교 거래의 면적과 용도가 맞지 않아 현재 가격이 시세보다 싼지는 검증되지 않았습니다. 여기에 지하 판매시설, 평균 4회 유찰, 매각률 0%라는 조건이 겹칩니다. 결론은 임차인 보증금은 안전, 별도등기와 환금성은 위험, 가격 평가는 보류입니다. 구분지상권의 구체적 부담과 동일 상가 시세를 확인하기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
