광주지방법원 2026타경30433. 전라남도 담양군 월산면 중월리 639 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 1·2층 단독주택입니다. 토지 면적은 391.4㎡이고, 태양광발전설비와 수영장을 포함해 일괄매각됩니다. 현재 소유자는 김종진이며, 2024년 4월 18일 신천4동새마을금고가 설정한 채권최고액 480,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 두 차례 신탁등기가 있었지만 모두 이미 말소됐고, 말소기준 근저당 이후 2026년 임의경매개시결정이 이어집니다. 임차인은 조사된 사람이 없어 보증금 승계 위험은 확인되지 않으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 639 · 중방1길 34-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(1·2층) 이용 |
| 토지 | 391.4㎡ · 대 · 계획관리지역 · 공시지가 102,000원/㎡ |
| 소유자 | 김종진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 429,822,000원 / 429,822,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.04.18. 근저당권 · 신천4동새마을금고 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 청구액 | 864,270,570원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 포함 | 태양광설비 및 수영장 포함 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 2024년 4월 18일 신천4동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2022년에 설정된 신영부동산신탁·케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 각각 이미 말소된 상태입니다.
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 검증 — 실거래 공백이 가장 큰 변수
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저매각가 429,822,000원을 주변 시장가격과 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 429,822,000원 | 423,123,780원 | 56,876,220원 |
| 1회 유찰 · 80% | 343,857,600원 | 338,243,594원 | 141,756,406원 |
| 2회 유찰 · 64% | 275,086,080원 | 270,434,875원 | 209,565,125원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 56,876,220원에서 141,756,406원, 209,565,125원으로 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 낙찰가가 내려가면 실질취득비용도 같은 방향으로 내려가는 일반형이며, 대항력 임차인 보증금 때문에 실질취득비용이 고정되는 인수형 사건과는 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,698,220원 |
| 1. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 480,000,000원 | 423,123,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,698,220원을 제외한 423,123,780원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 480,000,000원 대비 56,876,220원이 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중방마을 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등으로 구성된 전원주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 모두 단독주택 1·2층으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광발전설비가 설치돼 있고 부대시설로 수영장이 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 391.4㎡, 완경사·세로장방 형태이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 중 모든가축 제한지역 300m에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 중월리 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해 429,822,000원의 적정성을 검증하세요.
- 일괄매각 범위. 태양광설비와 수영장이 매각에 포함되므로 현황·작동상태와 유지비용을 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·건물 상태. 감정상 단독주택 이용이며 완경사 토지입니다. 경계·접도·배수·옹벽·수영장 등 물리적 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 56,876,220원은 매수인 인수금이 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024년 4월 18일 신천4동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 과거 신탁등기는 이미 말소됐으며 임차인도 없습니다. 따라서 제공된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 429,822,000원이 시장가격 대비 매력적인지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 전원주택형 단독 이용, 토지 포함 일괄매각, 태양광설비·수영장 포함이라는 개별성이 큰 물건이므로 이 사건의 승부처는 권리보다 현장 상태와 실제 거래가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
