광주지방법원 2026타경30433. 전라남도 담양군 월산면 중월리 649 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택(1,2층)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층이고, 토지는 435.9㎡의 대지입니다. 일괄매각 대상에는 식재된 수목·태양광설비·수영장도 포함됩니다.
권리구조의 기준점은 2024.04.12 설정된 신천4동새마을금고의 채권최고액 492,000,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사 더조은에너지 가압류, 담양군 압류, 이광재 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30433 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 649 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 담양군 월산면 중방1길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(1,2층) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 435.9㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 455,808,000원 / 455,808,000원 (신건) |
| 청구금액 | 864,270,570원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 일괄매각 | 식재된 수목, 태양광설비 및 수영장 포함 |
① 권리 흐름 — 2024.04.12 근저당이 기준
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 2024.04.12 신천4동새마을금고 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권과 두 차례의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 455,808,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 455,808,000원에서 시작합니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 또는 최근 가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,958,080원 |
| 2. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 492,000,000원 | 448,849,920원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 더조은에너지 | 56,760,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이광재 | 82,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 631,385,000원 중 예상 배당액은 448,849,920원이며, 미배당액은 182,535,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 토지·건물 및 이용상태
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(1,2층)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층이며, 외벽은 화산석 타일붙임 및 징크판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광발전설비가 있고 부대시설로 수영장이 있습니다.
- 토지. 435.9㎡의 대지이며 계획관리지역, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 107,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중방마을 북서측 인근으로 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 이루어진 전원주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 식재된 수목, 태양광설비 및 수영장이 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 여부는 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 455,808,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 식재 수목·태양광설비·수영장까지 포함되므로 현장 상태와 실제 귀속 범위를 원본 매각자료에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 455,808,000원이 현 시장가격과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.04.12 신천4동새마을금고 근저당권과 이후 가압류·압류의 말소관계를 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세 등 실제 배당 변수를 모두 반영한 확정액이 아니므로 배당표 확정 전 변동 가능성을 고려해야 합니다.
- 이용현황 대조. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택(1,2층)이므로 현황과 공부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2024.04.12 신천4동새마을금고 근저당권이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 현재 최저가는 감정가와 같은 455,808,000원의 신건이고, 이를 검증할 최근 실거래 자료는 없습니다. 따라서 핵심은 “인수액이 없으니 싸다”가 아니라, 토지 435.9㎡와 단독주택 이용 건물, 수목·태양광·수영장까지 포함한 일괄매각 대상의 실제 시장가치를 얼마로 볼 것인지입니다. 1회·2회 유찰 가격도 시세 확인 없이 그 자체로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
