광주지방법원 2026타경30668. 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부상 용도는 공장(지식산업센타), 현황은 공실상태(문폐쇄)입니다. 현재 소유자는 주식회사피드백이고, 2023.04.28. 설정된 중소기업은행 근저당 540,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 김혜선·신용보증기금·주식회사 국민은행의 가압류와 경매개시결정, 북구(광주광역시)의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 임차인도 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 417,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실거래 비교 근거 없이 이 가격을 시세보다 낮다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30668 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센타) · 현황 공실상태(문폐쇄) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 4층 401호 · 북향 복도식 |
| 소유자 | 주식회사피드백 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 417,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 449,869,035원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 2023.04.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 김혜선 가압류 5,233,800원, 신용보증기금 가압류 100,000,000원, 주식회사 국민은행 가압류 109,378,315원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 북구(광주광역시)의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 417,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가 417,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 현재 가격을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 현황이 공실인 공장(지식산업센타)이고 토지는 일반공업지역·국가산업단지·산업육성구역· 연구개발특구에 속하므로, 입찰가는 해당 용도의 실제 거래·임대수요를 별도로 확인해 판단하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,570,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 410,430,000원 |
| 3. 가압류 · 김혜선 | 5,233,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 109,378,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
417,000,000원 가정에서는 집행비용 6,570,000원 후 중소기업은행 근저당에 410,430,000원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 기준 미배당은 344,182,115원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 417,000,000원 | 410,430,000원 | 344,182,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 333,600,000원 | 328,129,600원 | 426,482,515원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 266,880,000원 | 262,343,680원 | 492,268,435원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰로 늘어나는 미배당액을 매수인이 추가 부담하는 구조는 아닙니다. 다만 회차별 매각가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없고, 실제 시장가격과 사용·임대수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 연제동 건국초등학교 남측 인근. 국가산업단지·아파트단지·도시고속도로·단독주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 편리하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센타), 현황은 공실상태(문폐쇄)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 401호로, 북향 복도식이며 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 중로한면 · 토지면적 6,618.0㎡ · 공시지가 281,400원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역이며 중로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 공실. 현황이 공실상태(문폐쇄)로 조사됐으므로 실제 점유 여부와 내부 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격. 신건 최저가 417,000,000원이 적정한지는 같은 지식산업센타·근린시설의 실제 거래와 임대수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·국가산업단지·산업육성구역·연구개발특구 등 용도 제한과 실제 사용 가능 업종을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 344,182,115원은 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별도
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2023.04.28. 중소기업은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 최저매각가는 감정가와 같은 417,000,000원인 신건이며, 현황은 공실인 공장(지식산업센타)입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 417,000,000원이라는 가격이 실제 시장에서 적정한지 검증하는 것입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격에 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
