광주지방법원 2026타경30668. 광주광역시 북구 연제동 1041 ‘허드슨1041’ 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센타)이며 현황은 공실상태(문폐쇄)입니다. 현재 소유자는 주식회사피드백이고, 2023.04.28 중소기업은행이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 들어온 가압류 4건과 2026.03.06 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 눈에 띄는 별도 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 최저가 193,000,000원에서의 실질취득도 193,000,000원입니다. 다만 근저당권에는 같은 건물 4층 401호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 공동담보 관계는 입찰 전 등기 원본과 경매기록을 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30668 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센타) · 현황 공실상태(문폐쇄) |
| 소유자 | 주식회사피드백 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 449,869,035원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 2023.04.28 중소기업은행 근저당권 이후의 김혜선·신용보증기금·주식회사 국민은행·주식회사 지엠 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가 193,000,000원에서는 집행비용 3,502,000원을 제외한 189,498,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다.
② 가격 구조 — 실질취득은 최저가와 동일
현재 회차는 감정가의 100%인 193,000,000원입니다. 임차보증금이나 별도 인수금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득은 동일하게 193,000,000원입니다. 1회 유찰 시 최저가는 154,400,000원, 2회 유찰 시에는 123,520,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 581,534,131원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 619,593,731원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 650,041,411원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,502,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 가압류 · 김혜선 | 5,233,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 109,378,315원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 지엠 | 16,420,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 771,032,131원 중 예상 배당액은 189,498,000원, 미배당은 581,534,131원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 조건입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 연제동 건국초등학교 남측 인근. 국가산업단지·아파트단지·도시고속도로·단독주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 편리하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센타), 현황은 공실상태(문폐쇄)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 401호·402호로 평가되며 북향 복도식입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수 설비, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지, 일반공업지역, 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구이며 토지면적은 6,618.0㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 상업용 건부지로 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있고 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 허드슨1041 4층 401호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계를 등기와 경매기록에서 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센타)입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사 시 공실상태(문폐쇄)로 평가되었습니다. 내부 상태와 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 소멸 확인. 2023.04.28 중소기업은행 근저당 이후 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 581,534,131원 발생하는 시나리오지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 추가부담으로 혼동하면 안 됩니다.
- 신건 회차. 현재 최저가는 193,000,000원이며 0회 유찰 상태입니다. 1회 유찰 시 154,400,000원, 2회 유찰 시 123,520,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 적정”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 최저가와 같은 193,000,000원입니다.
다만 대상은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센타) 용도의 공실 근린시설입니다. 현재는 신건이고, 근저당은 401호와 공동담보 관계입니다. 결국 이 물건은 권리 인수 위험보다 용도·공실 상태·공동담보 관계·입찰가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
