수원지방법원 2025타경820. 시흥 배곧동 배곧시그니처타워 4층 402호로, 집합건축물대장 및 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김정현이며, 2024년 매매를 원인으로 210,623,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 186,000,000원이고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사 이유앤제이케이의 가압류 30,176,000원과 우리은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계는 미상이라고 적혀 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 문제까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건 내 4층 · 사용승인일 2024.02.29 |
| 소유자 | 김정현 · 거래가액 210,623,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 330,383,636원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.10.29 설정된 우리은행 근저당권 186,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.02.14 주식회사 이유앤제이케이의 가압류 30,176,000원과 2025.09.03 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 211,000,000원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 211,000,000원입니다. 등기부에 확인되는 김정현의 취득 거래가액은 210,623,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 별도 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않아, 이 두 금액만으로 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 이유앤제이케이 | 30,176,000원 | 21,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 216,176,000원 중 207,246,000원이 배당되고 8,930,000원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장 및 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·업무시설·각종 근린생활시설이 밀집하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제3경인고속화도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2024.02.29입니다. 기본적 위생·급배수·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 6,055.8㎡ 정방형 평지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며 남서측으로 폭 20~25m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자와 사업장 사용관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 자료 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 전입·사업자등록·확정일자 등 원본 자료를 대조해 실제 대항력 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 211,000,000원과 소유자 취득가액 210,623,000원만으로는 현재 시장가격을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 목적과 입주·영업 관련 제한을 원본 서류에서 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 회차에서 가압류 채권 30,176,000원 중 21,246,000원이 배당되고 8,930,000원이 미배당되는 구조입니다. 실제 배당은 세금·우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유와 가격은 확인 필요”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성상 거래·임대수요가 환금성에 중요하고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 별도의 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 211,000,000원의 가격 우위도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리보다 실제 점유와 가격 검증이 핵심인 물건입니다.
