수원지방법원 2025타경820. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 645호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 김정현은 2024년 매매 거래가액 215,573,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 명의 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 216,000,000원입니다. 배당표상 집행비용 3,824,000원과 우리은행 근저당 192,000,000원을 배당하고도 소유자에게 20,176,000원이 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 330,383,636원으로 기재되어 있고, 제공된 배당 시나리오는 등기상 근저당 채권최고액 192,000,000원을 배당대상 채권액으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 645호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김정현 · 2024.10.07 매매 · 거래가액 215,573,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 330,383,636원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.29 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유자는 교보자산신탁주식회사였고, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.10.29 김정현에게 소유권이 이전되고 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.03 우리은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
② 가격 판단 — 2024년 취득가와 거의 같은 신건 가격
현재 확인 가능한 거래가액은 김정현의 2024년 취득가 215,573,000원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 216,000,000원과의 차이는 427,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 216,000,000원입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 2024년 소유자 취득가 | 215,573,000원 | 2024.10.07 매매 거래가액 |
| 감정가 | 216,000,000원 | 현재 감정평가액 |
| 현재 최저매각가 | 216,000,000원 | 신건 · 유찰 0회 |
| 현재 실질취득 | 216,000,000원 | 최저가 + 매수인 인수 0원 |
다만 위 215,573,000원은 2024년 동일 호수의 과거 취득 거래가일 뿐, 2026년 현재 지식산업센터 시장가격을 대표하는 최근 거래 평균은 아닙니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,176,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 192,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 20,176,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장과 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집하는 성숙중인 상가지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제3경인고속화도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 남서측으로 폭 약 20~25m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2024.02.29로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 216,000,000원 | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 22,419,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 56,495,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 근저당 미배당은 22,419,200원, 2회 유찰 시에는 56,495,360원으로 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 이 금액이 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 따라서 회차가 내려가더라도 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 2024년 거래가 215,573,000원은 현재 적정가격을 확정하는 자료가 아닙니다. 지식산업센터 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 이용·처분 계획도 이 용도를 기준으로 검토해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 신청채권자 청구액 330,383,636원과 등기상 근저당 채권최고액 192,000,000원은 서로 다른 숫자이므로 원본 채권관계와 배당요구 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.10.29 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 2024년 취득 거래가 215,573,000원과 거의 같지만, 현재 비교 실거래 자료가 없어 이것만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현재 지식산업센터 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
