수원지방법원 2025타경955. 시흥시 정왕동 퍼스트에비뉴2차 3층 315호입니다. 등기상 말소기준은 2023.01.27 주식회사국민은행 근저당권 292,800,000원입니다. 이후 2025.11.05 임의경매개시결정, 2025.11.13 비엔케이캐피탈 가압류 25,810,734원, 2026.04.27 시흥시 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 김기용은 315호를 주거로 사용하며 2023.07.12 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리인 2023.01.27 근저당보다 전입이 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
점유관계에는 확인할 부분이 하나 더 있습니다. 임차인 조사에는 김기용이 나타나지만 감정요항표에서는 313호~315호가 내부 호별 구분 없이 병원시설로 사용됐고 조사 당시 공실상태로 탐문됐습니다. 현재 실제 점유자가 누구인지, 315호가 현장에서 어떤 형태로 구분되어 있는지는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 3층 315호 · 경기도 시흥시 거북섬2길 25 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 의료시설(치과병원) · 313호~315호 내부 호별 구분 없이 병원시설로 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 본건 3층 315호 |
| 소유자 | 이석규 · 2021.11.01 매매 · 거래가액 379,013,000원 · 2023.01.27 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 514,007,896원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.27 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 292,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.10.12 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.01.27 이석규에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 3970번으로 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기용 | 315호 · 주거 | 2023.07.12 | 17,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 최근 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 372,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
등기에는 이석규의 취득과 관련해 2021.11.01 매매, 거래가액 379,013,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 이는 현재 시점의 최근 실거래 비교값이 아니라 소유권이전 원인에 기재된 과거 거래가액입니다. 현재 최저가 372,000,000원과 단순 비교해 ‘싸다’고 결론내리는 근거로 사용하기에는 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,008,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 292,800,000원 | 292,800,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 25,810,734원 | 25,810,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,381,266원 |
현재 회차 372,000,000원 가정에서는 제공된 배당채권 318,610,734원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 47,381,266원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거북섬 별빛공원 북서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 의료시설(치과병원)이며, 315호는 313호~315호와 내부 호별 구분 없이 병원시설로 사용된 이력이 있습니다. 조사 당시에는 공실상태로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·소화설비·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 각각 대로 및 중로와 접하고, 남서측으로 중로의 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지면적은 2,882.9㎡, 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 환금성 확인. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고 의료시설 용도 및 인접 호실과의 통합사용 이력이 있으므로, 일반적인 가격 비교만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 김기용 임차인 조사와 감정평가 당시 공실 탐문 내용이 함께 존재합니다. 2026.10.06 매각기일 전 실제 점유자와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김기용의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 우선변제 가능성을 별도로 점검해야 합니다. 대항력 자체는 말소기준권리보다 늦은 전입으로 없습니다.
- 호별 구분 확인. 313호~315호가 내부 구분 없이 병원시설로 사용됐던 만큼, 현장에서 315호의 실제 경계와 현재 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 따른 금지사항 부기등기의 원문과 구체적인 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 372,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 볼 자료는 없습니다. 입찰가 판단 전 최근 비교거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 추정의 한계. 제시된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 물건 확인과 가격 검증”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2023.01.27 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정·가압류·압류는 소멸합니다. 실제 임차인 김기용도 2023.07.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 부족합니다. 최근 실거래 비교가 없어 372,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없고, 건축물대장상 의료시설(치과병원), 313호~315호 통합 사용 이력, 현재 점유관계 확인 필요, 대지권 목적 토지의 별도등기가 동시에 존재합니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 물건 자체와 현재 가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
