수원지방법원 2025타경955. 시흥 정왕동 퍼스트에비뉴2차 3층 316호입니다. 등기상 소유자는 이석규이고, 2023.01.27. 주식회사국민은행 근저당권 324,000,000원이 설정되어 있으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 케이비국민카드 가압류 20,209,354원, 임의경매개시결정, 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 25,810,734원, 시흥시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가를 최저매각가 419,000,000원으로 보면 예상배당표상 채권자 배당 후 소유자에게 42,389,912원이 남고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 단독 호실 사용과 다릅니다. 감정평가 내용상 본건 316호는 316호~320호와 내부 호별구분 없이 병원시설로 사용되었고 조사 당시 공실상태로 탐문됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 3층 316호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 의료시설(치과병원) · 316호~320호 호별구분 없이 병원시설 사용 · 조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 본건 3층 |
| 소유자 | 이석규 · 거래가액 432,245,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사국민은행 · 청구액 514,007,896원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.01.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 324,000,000원입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 1건은 315호, 본건은 공실 탐문
| 성명 | 사용부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기용 | 315호 | 주거 | 2023.07.12 | 17,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임차 신고는 김기용 1건이 있으나 사용부분은 315호로 기재되어 있어 본건 316호와 호실이 다릅니다. 전입일 2023.07.12.도 말소기준일 2023.01.27.보다 늦어 해당 신고는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 감정평가상 본건 316호는 316호~320호가 병원시설로 일체 사용됐으며 조사 당시에는 공실상태로 탐문됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,590,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,209,354원 | 20,209,354원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 25,810,734원 | 25,810,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,389,912원 |
현재 최저가 419,000,000원에서는 위 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 419,000,000원 | 370,020,088원 | 0원 | 42,389,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 335,200,000원 | 329,707,200원 | 40,312,888원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,160,000원 | 263,605,760원 | 106,414,328원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 335,200,000원, 2회 유찰 시에는 268,160,000원으로 내려가며 채권자 미배당액은 각각 40,312,888원, 106,414,328원으로 증가합니다. 그러나 배당 부족액이 곧 낙찰자 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 의료시설(치과병원)이며, 본건 316호는 316호~320호와 내부 호별구분 없이 병원시설로 사용됐습니다. 조사 당시에는 공실상태로 탐문됐습니다.
- 위치. 경기도 시흥시 정왕동 ‘거북섬 별빛공원’ 북서측 인근이며 주위에 각종 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측·북동측으로 각각 대로·중로와 접하고 남서측으로 중로의 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·소화설비·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 316호 단독 사용 가능성 확인. 316호~320호가 내부 호별구분 없이 병원시설로 사용됐던 만큼 현재의 경계·출입·설비 상태와 원상분리 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기의 구체적 내용을 등기원문에서 확인해야 합니다.
- 315호 임차 신고 구분. 김기용의 사용부분은 315호로 기재돼 있습니다. 본건 316호와 혼동하지 말고 현황조사·매각물건명세서 원문에서 대상 호실을 다시 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가 당시 공실 탐문 상태가 매각기일까지 유지되는지 현장점유를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 419,000,000원만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다. 의료시설·상업용 성격에 맞는 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 통합사용과 별도등기’가 핵심
등기 권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2023.01.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “인수 없는 깨끗한 호실”로만 보면 부족합니다. 본건 316호는 316호~320호와 호별구분 없이 병원시설로 사용됐고, 대지권 목적 토지에는 법률상 금지사항과 관련된 별도등기가 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 4.19억의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수액이 아니라 실제 호실 상태, 별도등기 내용, 그리고 의료시설·상업용 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
