수원지방법원 2025타경53670. 경기도 시흥시 정왕동 광개토빌딩2 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 기호(1), 기호(2)는 위락시설(찬스성인관광나이트, 현황 “휴업”)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박양수이며 2013.02.19. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울릉군수산업협동조합과 해남군수산업협동조합의 근저당이 각 650,000,000원씩 설정됐고, 그중 울릉군수산업협동조합 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 하이트진로주식회사 근저당 300,000,000원과 압류·경매개시결정이 이어졌지만, 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조관복의 전입신고 역시 말소기준보다 약 10년 늦은 2023.04.17.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53670 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1726-2 광개토빌딩2 4층 401호 · 도로명 경기도 시흥시 정왕대로 178 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 감정평가상 위락시설(찬스성인관광나이트, 현황 “휴업”) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철골철근콘크리트지붕 6층 건 · 사용승인 2003.10.29. |
| 소유자 | 박양수 · 2013.02.19. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 2,790,000,000원 / 2,790,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울릉군수산업협동조합 / 525,811,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심 기준점은 2013.02.19.입니다. 박양수가 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 울릉군수산업협동조합 근저당 650,000,000원과 해남군수산업협동조합 근저당 650,000,000원이 함께 설정됐습니다. 울릉군수산업협동조합 근저당이 말소기준으로 계산되어 있고, 이후 하이트진로주식회사 근저당 300,000,000원, 시흥시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조관복 | 401호, 501호 · 주거 | 2023.04.17. | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조관복의 전입일 2023.04.17.은 말소기준 2013.02.19.보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 근거로 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사에는 401호와 501호를 점유부분으로 기재하고 있으므로 실제 점유 및 인도 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 2,790,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,790,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,300,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 울릉군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 하이트진로주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,159,700,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 1,600,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 시 2,232,000,000원, 2회 유찰 시 1,785,600,000원에서도 채권총액 1,600,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정왕고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 기호(1), 기호(2)는 위락시설인 찬스성인관광나이트로 이용 중이며 현황은 “휴업”입니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 각각 약 50m 내외와 15m 내외 아스팔트포장도로에 접하고, 남동측으로 약 20m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 2,204.1㎡, 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생시설, 공용 승강기와 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 신건 2,790,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2026.05.20. 공매공고와 법원경매가 병존하므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 취소·중지 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 조관복은 대항력이 없지만 401호·501호를 점유부분으로 신고하고 있어 실제 인도 대상과 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 감정평가상 위락시설은 현재 휴업 상태이므로 시설 상태·영업 가능성·향후 사용계획을 직접 검토해야 합니다.
- 채권승계 원본 대조. 해남군수산업협동조합 근저당의 수협엔피엘대부주식회사 이전등기와 실제 배당권자 상태를 등기부·채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 법원 진행내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2013.02.19. 울릉군수산업협동조합 근저당이고, 임차인 조관복은 2023.04.17. 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 확인된 최근 실거래 비교값이 없고, 현황이 위락시설·휴업이며 국세·지방세 압류와 공매공고도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험과 가격·환금성 위험을 분리해서 판단해야 하는 근린시설입니다. 신건 최저가 2,790,000,000원의 적정성은 별도의 상가 시세·임대수익·공실 및 영업가능성 검증이 선행돼야 합니다.
