수원지방법원 2025타경53670. 시흥시 정왕동 광개토빌딩2 5층 501호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 위락시설(찬스성인관광나이트)로 이용되며 현황은 휴업으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박양수이고, 2013.02.19 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 울릉군수산업협동조합의 근저당권이 이번 권리분석의 기준점입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 기준권리 이후 설정된 해남군수산업협동조합 근저당, 하이트진로 근저당, 시흥시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 조관복은 2023.04.17 전입으로 기준권리보다 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1726-2 광개토빌딩2 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설(찬스성인관광나이트) · 현황 휴업 |
| 소유자 | 박양수 (2013.02.19 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,790,000,000원 / 1,790,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울릉군수산업협동조합 / 525,811,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2013.02.19 을구 6번 울릉군수산업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 접수번호로 해남군수산업협동조합 근저당권 650,000,000원이 설정돼 있고, 이어 2013.03.05 하이트진로주식회사 근저당권 300,000,000원이 설정됐습니다. 이후 시흥시 압류 4건과 2025.11.10·2026.06.18 임의경매개시결정도 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조관복 | 401호, 501호 | 주거 | 2023.04.17 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조관복의 전입일 2023.04.17은 말소기준권리 2013.02.19보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 10,000,000원이고 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,790,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,790,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,300,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 울릉군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 하이트진로주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,700,000원 |
배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 현재 회차에서는 채권액 1,600,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 169,700,000원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서는 미배당액이 0원이지만, 1회 유찰해 매각가가 1,432,000,000원이 되면 184,720,000원, 2회 유찰해 1,145,600,000원이 되면 468,256,000원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이지, 현재 자료상 매수인에게 그대로 승계되는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정왕고등학교 남동측 인근으로 아파트·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 위락시설인 찬스성인관광나이트로 이용되며 현재 휴업 상태입니다.
- 도로. 북동측 약 50m 내외, 남서측 약 15m 내외 도로에 접하고 남동측으로 약 20m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2003.10.29이며 승강기와 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,790,000,000원의 적정성을 별도 확인해야 합니다.
- 영업·임대수요. 위락시설이 현재 휴업 상태이므로 동일 건물·인근 상권의 실제 임대료와 공실, 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 조관복이 401호와 501호를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 배당과 잔여금 변동을 판단할 수 있습니다.
- 공매 병행. 2026.05.20 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행상태를 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 해남군수산업협동조합 관련 근저당권이 2026.07.31 수협엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘17.9억의 가격근거’가 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 이것만으로 입찰 매력이 확보되는 것은 아닙니다. 현황이 휴업 중인 위락시설이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가 1,790,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 여기에 세금 압류와 공매공고가 함께 존재합니다. 따라서 본건의 핵심은 권리 인수보다 실제 상권가치·영업/임대수요·공매 진행상황과 감정가의 시장 적정성을 확인하는 데 있습니다.
