수원지방법원 2025타경53750. 경기도 시흥시 정왕동 호반프라자 1층104호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 788,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 중소기업은행이고 청구액은 889,155,834원입니다.
이 사건의 핵심은 담보권 총액보다 임차인입니다. 104호에 조사된 김주화는 2022.07.29 전입했고, 권리계산상 말소기준일인 2022.11.18보다 앞서 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어질 수 있으므로, 현재 자료만으로는 낙찰가 788,000,000원이 곧 최종 취득비용이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53750 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2713-5 호반프라자 1층104호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 신경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 788,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 889,155,834원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 감정평가 위치 | 시화나래초등학교 북측 인근 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차인 확인이 최우선
그 뒤 2023.10.20 중소기업은행 근저당권 996,000,000원, 2023.11.01 한국투자저축은행 근저당권 420,000,000원과 웰컴저축은행 근저당권 262,500,000원이 설정됐습니다. 한국투자저축은행과 웰컴저축은행의 근저당권은 2024.06.28 미래에셋증권주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 이후 국·화성시·시흥시 압류와 2025.11.17 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 104호의 선순위 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스케이건축 (대표자 유현수) | 104호 | 2024.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김겸 | 104호 · 주거 | 2023.07.25 | 80,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 없음 |
| 김주화 | 104호 · 주거 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 매수인 인수 가능성 |
| 이주영 | 109호 | 2024.02.20 | 30,000,000원 | 2,800,000원 | 대항력 없음 2026.01.28 배당요구 |
실제 조사된 임차인은 4명이며 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 경매대상 104호에서 가장 중요한 사람은 김주화입니다. 전입일 2022.07.29로 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 표시돼 있지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 인수액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 788,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,280,000원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 996,000,000원 | 777,720,000원 |
| 2. 한국투자저축은행 근저당 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 웰컴저축은행 근저당 | 262,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,678,500,000원 중 채권자 예상배당은 777,720,000원, 미배당은 900,780,000원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 이 배당계산의 매수인 인수 0원은 보증금 미상 대항력 임차인의 최종 인수 여부를 확정하는 값으로 볼 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 788,000,000원 | 777,720,000원 | 900,780,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 630,400,000원 | 621,696,000원 | 1,056,804,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 504,320,000원 | 496,876,800원 | 1,181,623,200원 |
1회 유찰 시 매각가는 630,400,000원, 2회 유찰 시 504,320,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 하락 자체를 곧바로 취득비용 하락으로 해석할 수 없습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수도 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래초등학교 북측 인근이며 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 미성숙 상가지대로 평가됐습니다.
- 이용상태. 104호는 근린생활시설이며 현황 공실, 함께 조사된 109호는 근린생활시설로 외관상호가 빽다방입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 남서측 약 20미터, 북서측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,967,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층·지하2층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김주화 보증금 확인. 2022.07.29 전입, 대항력 있음으로 표시돼 있으나 보증금이 미상입니다. 실질취득가 판단의 최우선 확인사항입니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2022.11.18 시흥시 압류가 기준권리로 계산돼 있으나 2022.11.25 해제·말소 기록이 있어 기준일을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 김겸 권리 재확인. 2023.07.25 전입, 보증금 80,000,000원·월차임 3,600,000원이며 현재 자료에는 대항력 없음으로 표시돼 있습니다.
- 104호 점유관계 확인. 감정평가상 현황 공실이지만 현황조사에는 104호 관련 임차인이 확인되므로 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 실제 배당 및 후순위 미배당을 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 109호가 공동담보로, 다른 근저당에는 103호·105호·109호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘보증금’
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 788,000,000원인 신건입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 104호의 대항력 임차인 김주화입니다. 전입일은 2022.07.29이고 보증금은 미상입니다. 이 금액이 확정되지 않는 이상 매수인 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
또한 권리계산상 말소기준으로 잡힌 2022.11.18 압류에는 2022.11.25 해제·말소 기록이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”고 정리할 유형이 아닙니다. 말소기준권리와 임차보증금을 원본에서 확정한 뒤에야 입찰가격을 계산할 수 있는 사건입니다.
