수원지방법원 안산지원 2025타경53750. 경기도 시흥시 정왕동 호반프라자 1층 109호가 매각 대상입니다. 공부상 지목은 대지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 외관상 상호는 빽다방으로 확인됩니다.

권리관계는 단순한 상가 경매와 조금 다릅니다. 신경옥 명의로 소유권이 보존된 뒤 무궁화신탁에 신탁됐다가 2023.10.20 신탁재산 귀속으로 소유권이 회복됐습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 다른 공동담보 근저당권과 국세·지방세 압류가 순차적으로 등장했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이미 말소된 압류와 현존 근저당을 구분

중소기업은행 근저당권은 104호와 공동담보이고, 한국투자저축은행 및 웰컴저축은행의 근저당권은 103호·104호·105호와 공동담보로 설정됐습니다. 후순위 근저당권은 각각 미래에셋증권으로 이전됐습니다.

해당 근저당권들과 후순위 압류 및 경매개시결정 등기는 통상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공동담보 부동산 간 실제 배당액과 남은 채권액은 다른 담보물의 처분 및 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 확정된 실제 채무잔액이나 매수인 인수액과 같은 금액이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 반드시 109호와 104호를 구분

매각 대상인 109호에서 확인된 임차인은 이주영 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 임차 내역이 확인되며, 배당요구도 접수됐습니다.

배당요구 접수일: 2026.01.28 · 확정일자 미상. 대항력 판단은 신고일과 선순위 근저당권의 선후관계를 기준으로 한 것으로, 실제 사업자등록 및 점유관계는 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 7.15억이 적정한지는 아직 별도 검증이 필요

신건 감정가는 715,000,000원이며 최저매각가도 같습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 상가이므로 단순 면적당 가격뿐 아니라 상권 성숙도, 임대수익, 공실 가능성 및 동일 상권 내 유사 점포 거래가격이 중요합니다.

현재 비교 가능한 실거래 표본과 최근 거래 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 7.15억이 최근 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 자체가 시장가격이나 향후 매각 가능 가격을 보장하는 것도 아닙니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 가정이며 실제 유찰이나 매각 결과를 예측하는 수치는 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 예상 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 715,000,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당 계산에서는 집행비용 9,550,000원을 공제한 705,450,000원 전부가 중소기업은행에 배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 889,155,834원이므로, 이 계산에서는 신청채권자의 청구액조차 전액 충족되지 않습니다.

후순위 담보권자까지 합산한 예상 채권 미배당은 973,050,000원입니다. 그러나 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 예상 부족액입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 가정치이고 공동담보 간 배당·변제 관계도 확정되지 않았으므로 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다.

당해세, 세금의 법정기일에 따른 우선순위, 임차인 최우선변제 및 공동담보의 실제 배당관계는 반영되지 않은 추정표입니다. 특히 국세·지방세가 우선 배당되는 경우 근저당권자 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시화나래초등학교 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 대상 109호는 근린생활시설로, 외관상 상호는 빽다방입니다. 같은 평가 대상에 포함된 104호는 현황 공실로 기재돼 있으나, 이를 109호의 공실 상태로 혼동해서는 안 됩니다.
• 도로. 남동측 약 30m, 남서측 약 20m, 북서측 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비와 소방설비, 주차장 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 해당합니다. 교육환경 관련 상대보호구역도 적용됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 가로장방형입니다. 공시지가 2,967,000원/㎡이며 토지면적은 921.0㎡입니다.
• 환금성. 상권이 아직 성숙하지 않은 지역의 근린생활시설이므로 실제 임차수요와 임대료 수준, 동일 상권 내 거래사례를 확인해야 합니다. 임대차 조건만으로 안정적인 장래 수익이나 매각 가능성을 보장할 수 없습니다.
• 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2022.11.18 시흥시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 2023.10.20 중소기업은행 근저당권을 기준으로 선후순위를 다시 대조해야 합니다.
• 매각 대상 호실 확인. 입찰 대상은 109호입니다. 104호에 관한 김주화·김겸·에스케이건축의 임차 내역을 대상 물건의 보증금 인수 위험으로 합산하지 마세요.
• 실제 점유·임대차 확인. 이주영의 보증금 30,000,000원, 월차임 2,800,000원과 배당요구 내역을 확인하고, 외관상 영업 상태와 실제 계약 및 점유 주체가 일치하는지 조사해야 합니다.
• 세금 우선순위. 화성세무서·시흥세무서 및 지방자치단체의 세금 압류에 대해 법정기일·당해세 여부·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 104호 및 103호·105호와의 공동담보 설정, 근저당권 이전, 다른 담보물에서의 변제 및 배당 내역을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 상권의 1층 점포 실거래가와 임대료, 공실률, 임차인 유지 가능성을 검증한 뒤 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 중 승계 가능한 항목과 실제 점유자의 인도 가능 여부, 명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 입찰 전 반드시 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정이어도 가격 검증은 별개”

이 물건은 109호와 104호의 임차 내역을 구분하는 것부터 시작해야 합니다. 대상 109호에서 확인된 실제 임차인은 이주영 1명이고, 제공된 권리관계상 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 이미 말소된 시흥시 압류를 말소기준으로 오인할 수 있다는 점, 다수의 국세·지방세 압류와 공동담보 근저당권이 존재한다는 점은 입찰 전 반드시 검증해야 합니다. 신건 배당 가정에서도 채권 미배당이 973,050,000원에 이르며, 실제 배당은 세금 우선순위와 공동담보 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

가격 판단은 더욱 신중해야 합니다. 최저가 715,000,000원이 최근 거래 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 상권의 성숙도, 실제 임대차 유지 가능성 및 유사 점포의 매매·임대 사례를 함께 검토해야 합니다.

종합하면 인수액은 0원으로 추정되지만, 말소기준·세금·공동담보·가격의 교차 검증이 필요한 상가입니다. 신건이라는 사실만으로 매력적인 매수가격이라고 판단하기는 어렵습니다.