수원지방법원 2025타경53893. 시흥시 조남동 다인로얄팰리스6차 1층 115호 근린시설입니다. 공부상 용도는 의원이지만 감정평가상 현황은 소매점으로 이용 중입니다. 소유자 천성진 명의 소유권이전은 2017.09.21 접수됐고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 903,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 시흥시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 과거 신탁, 가등기, 삼성카드 가압류도 확인되지만 각각 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 권리표 자체는 비교적 단순합니다. 다만 이 물건의 실무상 체크포인트는 등기보다 115호와 116호의 사용관계입니다. 현황조사에는 두 호실을 내부 칸막이 없이 운영했다고 기재돼 있고, 임차인 임지민의 점유 부분 역시 115호, 116호로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 1층 115호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 목감남서로 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 천성진 · 등기부 기재 거래가액 773,568,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 903,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 공공주택지구 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.09.21 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 903,600,000원이고, 공동담보에는 다인로얄팰리스6차 1층 116호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.08.05 시흥시 압류와 2025.11.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 신탁, 2018년 가등기, 2023년 삼성카드 가압류는 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 점유범위는 반드시 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지민 | 115호, 116호 · 주거 | 2022.01.13 | 보증금 미상 · 월 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임지민의 전입일은 2022.01.13으로, 말소기준권리인 2017.09.21 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당표에서 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 332,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득액도 332,000,000원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 감정평가에서 다인로얄팰리스6차 1층에 공실이 많아 수요성을 재확인할 필요가 있다고 적시했습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 실제 임대수요와 주변 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 903,600,000원 | 326,552,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권 903,600,000원 중 326,552,000원이 배당되고 577,048,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조남초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트·근린생활시설·오피스텔·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 도로에 접하며 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 상업용 건부지입니다.
- 용도. 공부상 115호는 의원이나 현황은 소매점입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,244,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 환금성. 감정평가서에서 다인로얄팰리스6차 건물 1층은 공실이 많아 수요성을 재확인할 필요가 있다고 적시했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 115·116호 경계. 두 호실이 내부 칸막이 없이 운영된 만큼, 115호의 실제 독립사용 상태와 출입구·설비·점유 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 임지민의 점유부분이 115호와 116호 모두로 기재돼 있습니다. 실제 명도 대상 범위와 사용형태를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 임지민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 전입시점상 없지만 배당·점유관계 확인을 위해 원문 대조가 필요합니다.
- 용도 차이. 115호는 공부상 의원, 현황 소매점입니다. 향후 사용계획에 맞는 용도·시설 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 1층 공실이 많다는 감정평가 의견이 있으므로 월세 수준, 공실기간, 상권 수요를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당의 공동담보에 116호가 기재돼 있습니다. 관련 경매 진행 및 배당관계를 원본 서류에서 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 332,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 근린시설 거래·임대 사례와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 115호와 116호를 무칸막이로 사용한 현황, 두 호실에 걸친 임차인 점유, 공부상 의원과 현황 소매점의 차이, 1층 공실이 많다는 평가가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 332,000,000원은 신건 감정가와 동일하며, 실질취득액도 인수 0원 기준 332,000,000원입니다. 하지만 근린시설의 가격 경쟁력은 실제 임대수요와 환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “인수 0원인가”보다 “115호를 독립된 근린시설로 얼마에, 얼마나 안정적으로 사용할 수 있는가”에 있습니다.
