수원지방법원 2025타경53893. 시흥시 조남동 다인로얄팰리스6차의 1층 116호 소매점입니다. 소유자는 천성진이며, 2017년 설정된 중소기업은행 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 근저당 채권최고액은 903,600,000원으로, 현재 최저매각가 332,000,000원보다 큽니다. 다만 근저당권의 채권최고액이 낙찰자에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 배당되지 못한 채권액과 매수인의 인수액은 구별해야 합니다.

이 사건에서 가격 못지않게 중요한 문제는 매각 대상인 116호를 실제로 독립하여 인도받고 사용할 수 있는지입니다. 매각물건명세서에는 115호와 116호가 내부 칸막이 없이 운영되었다는 내용이 있습니다. 임차인 임지민 역시 두 호실을 점유하는 것으로 조사되었습니다. 따라서 등기상 권리관계만 확인하고 입찰하기보다는 현장 구획과 점유 상황, 임대차계약의 범위를 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 통합 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2017.09.21 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 시흥시 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2018년 주식회사다우에스앤티 명의 소유권이전청구권 가등기는 2019년 이미 말소되었고, 앞선 신탁등기 역시 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금·점유 범위 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 임지민 1명입니다. 115호와 116호를 함께 점유하고 있으며, 월차임은 1,500,000원입니다. 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다.

대항력 판단은 2017.09.21 말소기준권리와 2022.01.13 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.

임지민의 전입일은 근저당권 설정 이후이므로 현재 확인된 권리관계에서는 선순위 대항력으로 인한 보증금 인수액을 산정하지 않습니다. 다만 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약상 목적물이 어느 범위인지, 주거 신고와 상가 사용의 관계가 무엇인지 확인할 필요가 있습니다. 특히 근린시설인 만큼 사업자등록 및 상가 임대차 관련 사항도 원본과 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 332,000,000원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 332,000,000원입니다. 인수 추정액이 0원이므로, 확인된 권리만을 기준으로 한 실질취득금액은 낙찰가에 가깝습니다. 다만 취득세, 명도·시설 분리·수선 비용 등은 별도입니다.

동일 건물이나 주변 근린시설의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 주변 시세보다 낮다거나, 감정가 대비 할인율이 충분하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 감정평가서에서 지적한 건물 1층의 높은 공실 수준을 가격 검토에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)

집행비용 추정액을 먼저 공제한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 조남동 조남초등학교 북서측 근거리. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 건물 부지는 남측·서측·북측 도로에 접하며, 인접도로 대비 평탄한 상업용 건부지입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 116호는 공부상 소매점입니다. 함께 사용된 115호는 공부상 의원이나 실제로는 소매점으로 평가되었습니다. 두 호실의 용도 및 사용 범위를 구별해야 합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 관한 사항으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 4,244,000원/㎡. 이 수치는 해당 토지의 공시지가로서 116호의 개별 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
• 환금성. 감정평가서는 다인로얄팰리스6차 건물 1층에 공실이 많으므로 수요성을 재확인할 것을 명시하고 있습니다. 재임대 가능성과 적정 월차임, 관리비 및 공실 기간을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 115호·116호 현장 구획. 내부 칸막이 없는 운영 상태를 확인하고, 116호의 단독 출입·전기·수도·소방설비·공용시설 이용 및 물리적 분리 가능성을 점검하세요.
• 임차인 계약 원본. 임지민의 보증금, 월차임 1,500,000원, 계약상 목적물, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 주거 점유와 근린시설 용도. 주거로 조사된 점유 상태와 116호의 공부상 소매점 용도 사이의 관계를 확인하고, 사업자등록 및 실제 사용 상태도 대조하세요.
• 명도 범위. 두 호실을 함께 점유하고 있는 임차인에게서 116호만 인도받을 수 있는지, 점유 해소 및 시설 분리에 필요한 비용을 검토하세요.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권의 공동담보인 115호와 본건 116호의 등기·매각 범위를 구분하고, 공동담보 관련 배당자료를 확인하세요.
• 임대수요 검증. 건물 1층의 실제 공실 현황, 주변 경쟁 상가의 임대조건, 관리비 및 예상 공실 기간을 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 332,000,000원이 적정한지 판단하려면 개별 호실의 이용 가능 면적, 시설 상태, 주변 거래 및 임대수익을 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 시설 복구 및 유지보수 비용을 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 사용 위험 0원은 다르다”

이 사건은 현재 확인되는 등기상 권리와 임차인의 전입 순서를 기준으로 할 때, 매수인이 인수할 금액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 중소기업은행의 채권최고액이 903,600,000원이고 신건 매각가 가정에서도 577,048,000원의 미배당이 발생하지만, 그 부족액 자체가 낙찰자의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

그러나 권리 소멸과 물건의 독립적인 사용 가능성은 전혀 다른 문제입니다. 115호와 116호의 통합 운영, 두 호실을 함께 점유하는 임차인, 보증금 미상, 건물 1층의 높은 공실 수준이 동시에 확인됩니다. 근린시설의 환금성과 임대수요가 검증되지 않은 상태에서 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격 판단 보류, 현장·임대차·독립 사용 가능성 확인이 우선입니다. 실제 취득 후 116호를 어떤 상태로 인도받아 활용할 수 있는지가 이 물건의 핵심 판단 기준입니다.