부산지방법원 2025타경2942. 부산 서구 토성동1가 봄여름가을겨울 1층상가-106호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(상호: 하나투어)입니다. 등기상 현재 소유자는 박재신과 하송흔이고, 박재신이 5분의 3, 하송흔이 5분의 2를 보유합니다. 이번 경매개시결정은 박재신 지분에 대해 이뤄졌으며 매각물건명세서에도 지분매각으로 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 대상 역시 해당 지분으로 보아야 하며, 물건 전체를 단독 취득하는 구조와는 분명히 구분해야 합니다.

권리순위 자체는 비교적 명확합니다. 2018.02.14 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 321,100,000원이 말소기준이며, 이후 박재신 지분에 설정된 최병오·박문표 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 2명의 전입신고 역시 말소기준보다 늦어 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 동창원농협

말소기준은 2018.02.14 동창원농업협동조합 근저당권 321,100,000원입니다. 이후 박재신 지분에 2025.03.21 최병오 근저당 30,000,000원과 박문표 근저당이 설정됐습니다. 박문표 근저당은 최초 60,000,000원으로 등기된 뒤 2025.05.14 변경계약으로 채권최고액이 260,000,000원으로 변경돼 있습니다. 2025.08.21 등기된 임의경매개시결정의 채권자는 최병오입니다.

2025.02.27부터 2025.03.07 사이 등기됐던 최병오·주중식·김길원·박문표 가압류는 2025.03.27 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 것은 선순위 동창원농협 근저당과 그 뒤의 박재신 지분 근저당들입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이상기의 전입일은 2018.05.28, 이차옥은 2022.02.22로 모두 말소기준일인 2018.02.14보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 임차인 모두 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 99,960,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 계산되는 실질취득은 99,960,000원입니다.

하지만 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 확보된 봄여름가을겨울 거래자료의 대상 검색면적은 64.6㎡인데, 실제 거래 표본은 84.80㎡~122.23㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 경매 대상 106호의 감정 이용상태는 1층 근린생활시설입니다. 따라서 아래 거래금액을 이 상가 지분의 직접 비교시세로 사용해 “싸다”고 결론내리는 것은 부적절합니다.

참고용 거래 흐름에서는 최근 12개월 평균이 399,875,000원, 최신 2026.08 거래가 370,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -13.8%로 하락 추세입니다. 전체 거래 평균 421,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 낮아진 것도 같은 방향입니다. 다만 대상 상가와 면적이 맞지 않으므로 이 수치를 근거로 최저가 99,960,000원을 ‘시세 대비 25.0%라 매우 저렴하다’고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,199,280원을 제외한 97,760,720원이 선순위 동창원농업협동조합에 배당되고, 후순위 최병오·박문표 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 313,339,280원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 지분 구조는 그대로

유찰이 계속돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 그러나 최저가가 69,972,000원 또는 48,980,400원으로 내려가더라도 낙찰자가 취득하는 대상이 박재신의 3/5 지분이라는 구조는 달라지지 않습니다. 따라서 가격 하락 자체가 공유관계 위험을 해소하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층상가-106호는 근린생활시설이며 상호는 하나투어로 조사돼 있습니다.
• 주위환경. 부산광역시 서구청 북측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·관공서·아파트 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 자갈치역과 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 양호합니다.
• 도로. 건물은 동측 광대로 및 남측 약 8M 폭 도로와 접하고, 대상은 남측 약 8M 도로변에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 2필일단 사다리형 토지로 주상복합 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,960,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 내 1층 상가이며 공동 위생·급배수설비, 승강기설비, 시스템냉방설비가 있습니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설 자체의 임대·매매시장에 더해 이번에는 3/5 지분만 취득하는 구조이므로 전체 소유권 매각과 동일한 환금성으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상부터 확인. 박재신 지분 5분의 3만 매각되는 사건입니다. 전체 1층상가-106호를 취득하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
• 공유자 우선매수. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수신고가 1회에 한한다고 기재돼 있습니다. 입찰 전에 해당 변수를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인. 이상기·이차옥 두 임차인은 제공된 판정상 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 임대관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당. 동창원농업협동조합 근저당 321,100,000원이 말소기준입니다. 현재 매각대금 가정에서는 선순위 채권에도 미배당이 발생합니다.
• 후순위 박문표 근저당. 2025.03.21 설정 당시 60,000,000원이었고 2025.05.14 변경으로 260,000,000원이 기재돼 있으므로 등기 원문을 대조해야 합니다.
• 가격 비교. 동일 건물 거래자료의 면적이 대상 검색면적과 맞지 않고 대상은 1층 근린생활시설입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세차익을 전제하지 마세요.
• 하락 추세. 참고 거래자료의 최근 구간은 이전 구간 대비 -13.8%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 시장 흐름을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 현재 하나투어로 이용 중인 상태, 실제 영업·점유 관계, 관리비·공용부분 부담 등을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 3/5 지분

표면적으로는 매력적인 숫자가 보입니다. 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 99,960,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 전체 상가를 절반 가격에 사는 물건으로 읽으면 핵심을 놓칩니다.

실제 매각대상은 박재신의 5분의 3 지분이며 하송흔의 5분의 2는 남습니다. 여기에 공유자 우선매수신고 변수와 실제 점유 중인 임차인 2명, 직접 비교가 어려운 시세자료가 겹칩니다. 참고 거래 흐름도 최근 구간이 -13.8%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 지분과 환금성은 별도 고난도”입니다. 감정가 할인폭이 아니라 3/5 지분의 실제 이용가치와 출구전략을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.