102,900,000원
부산지방법원 2025타경2942. 부산 서구 토성동의 ‘봄여름가을겨울’ 1층상가-107호 관련 사건입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이고, 감정기준시점 현재는 인근 마트의 창고 및 직원휴게실 등으로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 박재신과 하송흔이며 각각 5분의 3, 5분의 2를 공유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 그중 박재신 지분 전부에 대해서만 이루어졌습니다.
권리의 기준점은 2018.02.14. 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 321,100,000원입니다. 그 뒤 박재신 지분에 설정된 최병오·박문표 근저당권과 경매개시결정은 제공 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 다만 말소되는 권리와 공유관계가 끝나는 것은 전혀 다른 문제입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 박재신의 5분의 3 지분이고 하송흔의 5분의 2는 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2942 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 토성동1가 51-1 봄여름가을겨울 1층상가-107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 상가 · 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) · 인근 마트 창고 및 직원휴게실 등으로 이용 |
| 소유관계 | 박재신 5분의 3 · 하송흔 5분의 2 |
| 매각범위 | 박재신 지분 전부(5분의 3) 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공유자 우선매수 | 공유자 우선매수신고는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공유관계는 남는다
2005년 한국외환은행 근저당권은 2006.06.26. 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2018.02.14. 동창원농업협동조합 근저당권 321,100,000원입니다. 2024.12.26. 채무자가 박재신으로 계약인수됐고, 이후 박재신 지분에 설정된 최병오 근저당권과 박문표 근저당권, 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 제공 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 현황조사 2명 모두 ‘106호’ 기재
| 성명 | 현황조사상 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 봄여름가을겨울 101동 1층 106호 | 2018.05.28 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이차옥 | 봄여름가을겨울 104동 상가 106호 | 2022.02.22 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.02.14.보다 뒤라 제공 판정상 대항력 없음입니다. 다만 더 중요한 것은 두 사람의 점유부분이 모두 106호로 기재되어 있다는 점입니다. 경매 대상 주소는 107호이므로, 이 두 기재를 본건 107호의 확정 임차관계로 볼 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 25.7%라는 숫자를 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
제공된 봄여름가을겨울 거래자료의 최근 12개월 평균은 399,875,000원, 최신 거래는 2026.08. 370,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -13.8% 하락한 흐름으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 25.7%로 표시됩니다.
하지만 이 숫자로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 비교 대상의 기준 면적은 66.05㎡인데 면적 일치 판정이 false이고, 실제 거래자료도 84.8㎡·84.85㎡·84.87㎡·84.89㎡·122.23㎡로 구성되어 있습니다. 무엇보다 본건은 제2종근린생활시설 1층 상가의 5분의 3 지분매각입니다. 따라서 최근 거래 평균이나 최신 거래보다 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘75%가량 싸다’고 평가하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.85㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 7 | 412,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 12 | 377,000,000원 |
| 2025.12 | 84.85㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 84.85㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2025.08 | 84.85㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2025.07 | 84.8㎡ | 19 | 445,000,000원 |
| 2025.07 | 122.23㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.05㎡ 기준 불일치 | 8건 | 399,875,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 321,100,000원 | 100,659,400원 |
| 3. 근저당 · 최병오 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박문표 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 예상배당 기준 총 채권액 411,100,000원 중 100,659,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 310,440,600원입니다. 신청채권자 최병오의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 박문표 근저당권의 2025.05.14. 변경등기 260,000,000원과 배당표 반영액 60,000,000원 사이 차이는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 310,440,600원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 340,766,540원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 361,986,578원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 310,440,600원에서 340,766,540원, 361,986,578원으로 커지지만 제공 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 가격이 내려가도 낙찰 대상이 박재신의 5분의 3 지분뿐이라는 구조는 변하지 않습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 공유관계 리스크를 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구청 북측 인근이며 근린생활시설·업무시설·관공서·아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 자갈치역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정이 양호합니다.
- 이용상태. 107호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며 감정기준시점 현재 인근 마트의 창고 및 직원휴게실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 내 1층 상가로, 공동 위생·급배수·승강기·시스템냉방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 건물은 동측 광대로와 남측 약 8M 도로에 접하고, 본건은 남측 약 8M 도로변에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 2필일단의 사다리형 평지 주상복합 건부지이며 공시지가는 4,960,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 권리 인수액은 0원이지만 지분 5분의 3만 취득하는 구조이므로 일반적인 단독소유 상가와 동일한 매각·활용 구조로 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 박재신 지분 5분의 3만 매각됩니다. 등기부와 매각물건명세서에서 매각지분을 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한함으로 기재되어 있습니다. 최고가매수신고인이 되더라도 이 절차를 고려해야 합니다.
- 107호 점유 확인. 감정상 마트 창고·직원휴게실 이용이 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사상 임차인 2명의 점유부분은 모두 106호입니다.
- 비교시세 오판 금지. 최근 12개월 평균 399,875,000원과 최신 거래 370,000,000원은 면적 일치 판정이 false이며 본건 지분상가와 직접 비교할 수 없습니다.
- 하락 추세 확인. 제공 거래지표는 최근 구간이 이전 구간 대비 -13.8%입니다. 전체 평균 421,166,666원만 보고 시장가를 높게 잡으면 안 됩니다.
- 박문표 근저당 원본 대조. 설정 당시 60,000,000원에서 2025.05.14. 채권최고액 260,000,000원으로 변경된 내용과 배당표 반영액이 서로 다릅니다.
- 공유관계 이후 전략. 낙찰 후에도 하송흔 5분의 2 지분이 남는다는 전제에서 사용·처분·협의 가능성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “3/5 지분”이 먼저다
이 사건은 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔고, 등기·배당 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 실제 취득대상은 상가 전체가 아니라 박재신의 5분의 3 지분입니다. 하송흔의 5분의 2 지분은 남고 공유자 우선매수신고도 예정되어 있습니다.
가격 판단도 단순하지 않습니다. 제공된 최근 거래는 기준면적과 일치하지 않고, 본건의 제2종근린생활시설·지분매각 구조와 직접 비교하기 어렵습니다. 최근 거래지표 자체도 -13.8% 하락 추세입니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 25.7%라는 숫자를 근거로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만 취득구조와 환금성이 어렵고, 가격 메리트도 직접 비교자료로 검증되지 않은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 공유지분 3/5을 취득한 뒤 무엇을 할 수 있는지에 있습니다.
