서울중앙지방법원 2026타경100393. 서울 서초구 방배동 동부센트레빌 101동 1801호, 전용 134.04㎡의 주거용 아파트입니다. 소유자 이선미는 2014년 5월 14일 거래가 1,190,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국외환은행 명의의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.

이후 하나은행과 케어캠프의 근저당권, 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 김창현의 전입일은 말소기준권리보다 약 5년 앞섭니다. 따라서 등기부에 기재된 담보권이 소멸한다는 사실만으로 매수인이 부담할 임대차보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 또한 신중하게 볼 필요가 있습니다. 제공된 최근거래 평균은 2,776,700,000원, 최신 거래는 2025년 7월의 3,060,000,000원입니다. 최저가 3,235,000,000원은 이 두 비교가격을 모두 웃돕니다. 특히 최신 거래 이후 상당한 기간이 지나 실제 입찰 전에는 새로운 실거래 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준은 2014.05.14 을구 6번 한국외환은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 540,000,000원이며, 2018.04.27 변경등기를 통해 454,300,000원으로 변경됐습니다. 한국외환은행은 등기명의인 표시변경을 통해 하나은행으로 기재돼 있습니다.

이후 설정된 하나은행의 을구 10번 근저당권도 최초 410,300,000원에서 2018.04.27 변경등기로 392,700,000원이 됐습니다. 을구 20번 하나은행 근저당권 2,576,400,000원과 을구 22번 케어캠프 근저당권 1,500,000,000원은 모두 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사된 2명의 권리를 구분해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서 기준. 김창현은 현황조사에서, 김도형은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 인물입니다. 실제 조사 인원은 2명이며 보증기관의 중복 승계신고는 확인되지 않습니다. 두 사람의 법률상 임차인 지위와 보증금은 추가 확인이 필요합니다.

김창현은 전입 시점이 말소기준보다 빠릅니다. 전입일만으로 모든 임대차 요건이 최종 입증되는 것은 아니므로 임대차계약의 존재, 인도 및 점유의 계속 여부, 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 유효한 선순위 대항력이 유지되고 보증금을 전액 배당받지 못하면 미반환 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

김도형은 2023.08.02 전입으로 말소기준 이후입니다. 해당 전입관계만으로 선순위 대항력을 인정할 수 없으며, 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 실제 점유 형태와 인도·명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 제공 최근거래 평균의 116.5%

동부센트레빌의 동일 전용면적 134.04㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 실거래 평균은 2,639,458,333원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최근에 거래된 5건의 집계 평균 2,776,700,000원과 최신 거래 3,060,000,000원을 우선 참고했습니다.

다만 최근거래 집계에 해당하는 실제 거래일은 2025년 3~7월이며, 마지막 확인 거래도 2025년 7월입니다. 따라서 이 수치를 2026년 9월 현재의 실시간 시세나 실제 직전 12개월 거래가격으로 간주해서는 안 됩니다.

최근거래 집계 평균은 과거 거래 집계보다 9.3% 높은 추세로 제시돼 있습니다. 그러나 이는 2025년 거래를 기준으로 한 과거 구간 비교이므로, 2026년 현재도 동일한 상승세가 유지된다고 판단할 근거는 아닙니다.

단지 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 다만 과거 유찰 통계만으로 이번 신건의 가격 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 특히 입찰 전 새로운 실거래와 선순위 임차관계를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,235,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 채권자 배당 추정치를 정리한 것입니다. 김창현의 선순위 임대차보증금과 세금의 실제 우선순위가 반영된 확정 배당표는 아닙니다. 따라서 표의 채권자별 배당금과 매수인 인수액을 최종 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

제공된 채권최고액 기준의 조건부 배당 추정입니다. 을구 6번과 10번은 이후 채권최고액 변경등기가 존재하므로 실제 배당채권액과 대조가 필요합니다. 선순위 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

표의 미배당은 제공된 채권자 청구액을 기준으로 한 추정액입니다. 매수인이 해당 채권 전부를 인수한다는 뜻이 아닙니다. 반대로 선순위 임차보증금에 관한 인수 가능성이 해소됐다는 의미도 아닙니다.

현재 신건 조건에서는 채권자 총 청구액 5,089,992,069원에 대해 3,200,250,000원이 배당되고, 1,889,742,069원이 미배당되는 것으로 추정됩니다. 경매신청채권자인 케어캠프의 예상배당은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.

유찰되면 표면적인 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 김창현의 선순위 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상황에서 낙찰가만 기준으로 할인율을 계산하는 것은 부적절합니다. 유효한 선순위 임차보증금이 잔존한다면 실질취득가액은 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미반환 보증금으로 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 서초구 방배동, 구반포역 남측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트와 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장과 지하철역이 인접합니다. 감정요항표상 교통사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·승강기·소화전설비 및 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 단지. 동부센트레빌 122세대, 사용승인일은 2004.11.12입니다. 전용 134.04㎡의 동일면적 거래 이력이 확인됩니다.
• 토지. 아파트 건부지이며 단지 내 도로와 주변 공도를 통해 출입합니다. 토지 공시지가 자료는 26,600,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에 아파트 부지 대상 토지거래계약 허가구역이 2026.12.31까지 지정된 것으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 지정 현황과 경매 취득에 적용되는 절차를 확인해야 합니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 제2종일반주거지역, 토지정보에는 제3종일반주거지역으로 서로 다르게 기재돼 있습니다. 최종 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
• 환금성. 동일면적 실거래 표본은 존재하지만 거래가격의 편차가 크고 최신 확인 거래가 2025년 7월에 머물러 있습니다. 현재 시장가격과 개별 호수의 층·향·상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 김창현의 임대차계약 확인. 2009.04.06 전입의 원인, 실제 계약 당사자, 보증금, 현재 점유 및 대항력의 계속 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 선순위 임차인의 우선변제 여부와 배당액이 결정돼야 매수인 인수 가능액을 산정할 수 있습니다.
• 김도형의 점유관계 확인. 후순위 전입자의 계약·점유 형태와 실제 인도 대상자를 확인해야 합니다.
• 채권최고액 변경등기 대조. 을구 6번은 454,300,000원, 을구 10번은 392,700,000원으로 변경된 이력을 실제 채권계산서 및 배당 추정에 반영해야 합니다.
• 을구 17번 존속 여부 확인. 전북은행에서 하나은행으로 이전된 근저당권의 최종 말소 여부를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2026.04.24 서초세무서장 명의 압류가 존재합니다. 실제 체납세액과 법정기일, 배당 우선순위 등을 확인해야 합니다.
• 가격 재조사. 2025년 7월 이후 실거래와 현재 동일면적 매물을 조사하고, 선순위 인수액을 포함한 실질취득비용으로 가격을 비교해야 합니다.
• 토지거래허가·공부 대조. 허가구역 지정 현황, 건물 층수 표기 불일치 및 용도지역 차이를 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자 인도에 필요한 시간 및 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 매각물건명세서. 매각기일 전 변경된 명세서와 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “32.35억 신건, 선순위 보증금부터 확인해야 한다”

동부센트레빌 1801호는 서초구 방배동의 주거용 아파트로, 말소기준 이후 설정된 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2009년 전입한 김창현이 존재한다는 점에서 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 이상 매수인이 부담할 실질 금액도 미확정입니다.

가격 측면에서도 최저가 3,235,000,000원은 제공된 최근거래 평균 2,776,700,000원의 116.5%이고 최신 거래금액보다 높습니다. 더욱이 해당 거래는 2025년 7월까지의 이력이므로 현재 가격의 재검증이 필요합니다.

결론은 선순위 임차관계 확인 전 입찰가격 판단 보류입니다. 김창현의 보증금과 대항력 유지 여부, 배당요구, 최종 배당 예상액을 먼저 확인하고, 그 결과에 따른 실질취득가액을 새로 조사한 동일면적 시세와 비교해야 합니다. 단순히 신건 가격이 유찰로 내려간다는 이유만으로 안전한 매수 대상이 되는 것은 아닙니다.