서울중앙지방법원 2026타경100393. 서초구 서초동 경남아너스빌 101동 205호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,230,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2012.05.17 주식회사국민은행 근저당권이고, 이후의 하나은행·케어캠프·두레에셋대부 근저당과 서초구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 2009.04.06 전입한 김창현입니다.
김창현은 말소기준권리보다 약 3년 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 특히 김창현은 등기부상 여러 담보권의 채무자로도 등장해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기되어 있으나, 이것만으로 임차관계를 부정할 수는 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 김창현의 실제 임대차관계와 보증금 액수 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1455-9 경남아너스빌 101동 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 |
| 소유자 | 유소순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,230,000,000원 / 2,230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케어캠프 주식회사 / 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2012.05.17 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기만 보면 말소기준 이후 설정된 주요 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유·임차인 조사는 별개입니다. 조사된 점유자는 김창현, 김도형 2명이며, 김도형은 2023.08.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김창현은 2009.04.06 전입으로 말소기준보다 빠르기 때문에 보증금·임대차계약·점유관계 확인 전에는 매수인 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창현 | 2009.04.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
| 김도형 | 2023.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.8% 높은 신건
경남아너스빌은 총 55세대, 준공일은 2005.10.14입니다. 비교 면적은 127.042㎡이며 최근 확인된 실거래는 4건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 136.22㎡ | 11 | 2,300,000,000원 |
| 2025.06 | 127.04㎡ | 3 | 2,080,000,000원 |
| 2022.05 | 137.08㎡ | 6 | 2,260,000,000원 |
| 2021.07 | 137.08㎡ | 4 | 2,088,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 2,190,000,000원 |
현재 최저가 2,230,000,000원은 최근 12개월 평균 2,190,000,000원의 101.8%입니다. 최신 거래 2025.12의 2,300,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 가격이므로 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +0.7%로 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,576,400,000원 | 1,869,300,000원 |
| 3. 근저당 · 케어캠프주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사두레에셋대부 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,512,400,000원 중 채권자 배당은 2,205,300,000원으로 계산되며, 미배당액은 2,307,100,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김창현의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 승계 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시 배당 부족은 더 커집니다. 1회 유찰 가정 매각가 1,784,000,000원에서는 채권자 배당 1,763,760,000원, 미배당 2,748,640,000원이며, 2회 유찰 가정 매각가 1,427,200,000원에서는 채권자 배당 1,410,528,000원, 미배당 3,101,872,000원입니다. 어느 회차에서도 신청채권자 케어캠프의 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 경남아너스빌은 총 55세대, 2005.10.14 준공 단지입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 주거용이며 건물은 철근콘크리트구조 15층 아파트입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 12,110,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 부지에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간으로 2025.10.01~2026.12.31이 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 2,190,000,000원, 최신 거래는 2,300,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김창현 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 개시시점, 실제 거주관계와 전입세대 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로는 충분하지 않습니다. 보증금·임대차관계가 미상인 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 처리하는 것이 안전합니다.
- 관계인 여부 확인. 김창현이 등기부상 채무자로 등장하는 동일인이라는 점을 감안해 소유자·채무자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 101.8%입니다. 임차인 승계액이 추가될 경우 실질취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모델상 인수 0원이라도 김창현 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 점유자’를 풀어야 한다
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 법원경매의 실질 위험은 등기부 바깥에서 생길 수 있습니다. 김창현은 2009.04.06 전입해 2012.05.17 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
가격도 공격적인 구간은 아닙니다. 신건 최저가 2,230,000,000원은 최근 12개월 평균 2,190,000,000원의 101.8%입니다. 최신 거래 2,300,000,000원보다는 낮지만, 선순위 전입자의 보증금까지 더해질 가능성이 있는 물건에서 최근 평균보다 높은 가격을 단순히 싸다고 볼 근거는 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 김창현의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
