서울중앙지방법원 2026타경100530. 강남구 역삼동 역삼래미안 108동 1층 102호, 전용 80.87㎡ 아파트입니다. 박상진·손현숙이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2016.03.31 소유권이전 당시 거래가액은 927,000,000원입니다. 현재 경매에서 권리분석의 기준이 되는 권리는 2018.04.30 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 2026.03.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 전권호가 2024.11.27 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 2018.04.30 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 또한 조사 메모에는 전권호가 등기부상 권리자명과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 실제 점유관계와 계약관계는 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100530 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 757 역삼래미안 108동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.87㎡ · 21층건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 박상진 2분의 1 · 손현숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,290,000,000원 / 3,290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 726,162,318원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.04.30 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2021.12.17 중소기업은행 근저당권 120,000,000원, 2023.10.06 청주드림신용협동조합 168,000,000원, 같은 날 신한은행 600,000,000원, 2024.11.20 한국투자저축은행 840,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차 관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전권호 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
역삼래미안 동일 면적 80.87㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 3,082,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 6건 평균 3,223,166,666원과 최신 거래 3,000,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 집계 추세는 +9.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.87㎡ | 1 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 80.87㎡ | 3 | 3,100,000,000원 |
| 2026.03 | 80.87㎡ | 5 | 3,224,000,000원 |
| 2026.03 | 80.87㎡ | 4 | 3,200,000,000원 |
| 2026.02 | 80.87㎡ | 17 | 3,315,000,000원 |
| 2025.10 | 80.87㎡ | 8 | 3,500,000,000원 |
| 2025.07 | 80.87㎡ | 13 | 3,350,000,000원 |
| 2025.03 | 80.87㎡ | 16 | 2,870,000,000원 |
| 2025.03 | 80.87㎡ | 20 | 2,970,000,000원 |
| 2025.03 | 80.87㎡ | 17 | 2,890,000,000원 |
| 2025.03 | 80.87㎡ | 17 | 2,890,000,000원 |
| 2025.02 | 80.87㎡ | 2 | 2,680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.87㎡ | 6건 | 3,223,166,666원 |
현재 최저매각가 3,290,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.1%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 106.7%이고, 최신 2026.07 거래가는 3,000,000,000원입니다. 따라서 최근 거래군의 집계 추세가 +9.6%라고 해도, 현재 신건 최저가 자체에 할인 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,300,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 청주드림신용협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,166,700,000원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 2,088,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,166,700,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역삼중학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 한티역(수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 21층건 중 1층 102호입니다. 사용승인일은 2005.10.26입니다.
- 단지. 역삼래미안은 1,050세대이며 동일 면적 80.87㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 24,670,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 3,082,416,666원보다 최근 12개월 평균 3,223,166,666원과 최신 거래 3,000,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 102.1%입니다. 현재 회차를 시세 할인 매물로 전제하지 않는 것이 중요합니다.
- 전권호 점유관계. 2024.11.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 전권호가 등기부상 권리자명과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 명의 동일성만으로 단정하지 말고 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 회차 변화. 1회 유찰 시 2,632,000,000원, 2회 유찰 시 2,105,600,000원 시나리오가 있으므로 실제 유찰이 발생하면 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 별도 판단”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2018.04.30 중소기업은행 근저당권이고, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 전권호도 2024.11.27 전입으로 대항력이 없으며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 3,290,000,000원은 최근 12개월 평균 3,223,166,666원의 102.1%이고, 최신 거래는 3,000,000,000원입니다. 최근 거래군의 집계 추세가 +9.6%이더라도 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 높은 만큼, 권리상 인수 위험이 낮다는 사실을 가격 할인으로 착각하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
