서울중앙지방법원 2026타경100530. 강남구 역삼동 역삼이편한세상 105동 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3,210,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 손현숙, 경매신청채권자는 한국투자저축은행이고 청구금액은 726,162,318원입니다.

등기상 최초 말소기준은 2015년 1월 30일 중소기업은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 일반적인 아파트 경매와 달리 어린이집 이용 상태와 점유 관계를 함께 살펴야 합니다. 감정평가상 아파트로 분류된 물건이더라도 실제 사용 상태가 일반 주거용과 다르면 인도 과정과 가격 비교에서 차이가 발생할 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸, 점유 관계는 확인 필요

현재 존속하는 주요 근저당권은 2015년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 설정됐습니다. 을구 11번 중소기업은행, 15번 청주드림신용협동조합, 17번 SBI저축은행, 18번 한국투자저축은행의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 어린이집 점유가 변수

현황조사에서 확인된 인물은 전권호 1명입니다. 전입일은 2024년 11월 27일로, 말소기준권리인 2015년 1월 30일보다 늦습니다. 제공된 전입일을 기준으로는 선순위 주택임차인의 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 계약관계가 확인되지 않아 구체적인 점유 권원은 별도 확인이 필요합니다.

감정평가서 역시 내부구조와 이용상황을 집합건축물대장 도면 및 외부 관찰 등에 의하여 조사했다고 명시합니다. 따라서 입찰 전 실제 내부 상태와 어린이집 시설의 설치 범위, 인도 시 협의할 사항을 확인하는 과정이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 비교 대상이 다르다

역삼이편한세상은 2005년 준공된 840세대 단지입니다. 동일 면적대인 전용 84.99㎡ 실거래 자료를 보면 가장 최근 거래는 2026년 8월 7층, 3,360,000,000원입니다. 신건 최저가 3,210,000,000원은 이 가격의 95.5%입니다.

전체 12건 평균은 2,979,166,666원이지만, 2024~2025년 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 3,360,000,000원이며, 전기 표본 대비 추세는 +14.1%입니다. 다만 이 최근 평균은 단 한 건으로 산출됐으므로 현재 시세를 대표하는 충분한 표본으로 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,210,000,000원 가정)

신건 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 총액은 3,175,500,000원, 미배당 총액은 140,500,000원입니다. 소유자 잔여금은 없으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

채권최고액 기준 추정배당입니다. 중소기업은행 을구 9번·11번의 최신 변경 채권최고액이 아닌 당초 설정금액이 반영되어 있습니다. 실제 채권잔액과 배당요구, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가하지만, 제공된 모형에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 배당채권의 미변제와 어린이집 점유에 따른 실제 인도 문제는 구분해야 합니다. 보증금과 사용계약이 확인되지 않은 상태에서 명도 비용까지 없다고 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역삼중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 한티역이 소재합니다.
• 건물. 2005년 12월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수 및 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 아파트이나 실제 어린이집으로 이용되고 있습니다. 일반 주거용으로 사용할 계획이라면 점유 종료와 내부시설 상태를 먼저 확인해야 합니다.
• 토지. 역삼동 755-4는 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 있습니다.
• 규제. 감정자료에 2026년 12월 31일까지의 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부 및 취득 후 이용계획과 관련한 사항은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지는 840세대이며 동일 면적의 거래 이력이 존재합니다. 다만 최근 12개월 실거래 표본은 1건이고, 경매 대상은 1층 어린이집 이용 호실이므로 일반 주거 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 어린이집 운영·점유 확인. 운영 주체와 실제 사용·임대차계약의 당사자, 계약 기간, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 전권호의 점유 권원. 전입일은 2024.11.27로 말소기준 이후이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기 재확인. 중소기업은행 을구 9번의 최신 채권최고액 556,000,000원, 을구 11번의 최신 채권최고액 600,000,000원이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 가격 비교 보정. 2026년 8월 7층 거래가 3,360,000,000원이라는 사실만으로 1층 어린이집 이용 호실의 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부조사는 도면과 외부 관찰 등에 의존했습니다. 어린이집 시설, 내부구조와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 토지거래 규제. 허가구역 지정 내용, 취득 방식에 따른 적용 여부 및 향후 이용계획을 관할 기관과 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 납부 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 확인할 것은 이용상태와 점유”

이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 주요 후순위 담보권들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 추정배당에서 매수인 인수액은 0원입니다. 최신 실거래가보다 낮은 32.10억의 신건 최저가도 가격 비교상 검토할 여지가 있습니다.

그러나 최근 시세 33.60억은 7층 거래 단 한 건이라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 본건은 1층이며 어린이집으로 이용 중이고, 점유 조사 인물의 보증금과 실제 계약관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 95.5%라는 비교 수치가 곧바로 충분한 할인율을 의미하지는 않습니다.

여기에 예상배당표가 중소기업은행 근저당권의 변경 전 채권최고액을 반영하고 있다는 점도 확인이 필요합니다. 종합하면 등기상 인수 위험은 제한적으로 분석되지만, 점유·이용상태와 가격 비교의 불확실성이 남는 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 어린이집의 실제 점유관계, 변경등기 및 최신 채권잔액, 1층 호실에 적합한 비교가격을 확인하는 데 있습니다.