부산지방법원 2026타경59. 신평럭키무지개타운 2동 15층 1503호, 동일면적 실거래 기준 전용 156.8㎡ 아파트입니다. 단지는 415세대이고 1990.07.25 준공됐습니다. 감정평가서에는 해당 호가 통칭 54평형, 전용 47.43평으로 기재돼 있으며 현재 이용상태는 아파트입니다. 소유권은 남용우가 2019.06.28 거래가 167,000,000원에 취득한 뒤, 2025.08.30 상속을 원인으로 남정부에게 넘어갔고 등기는 2026.01.08 접수됐습니다.
권리의 중심은 2025.02.05 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 182,400,000원이고, 현재 소유권이전 등기에도 “2025년2월5일 설정된 근저당권의 실행을 위한 경매에 필요함”이라고 기재돼 있습니다. 이후 2026.01.14 임의경매가 개시됐고 같은 날 부산신용보증재단의 27,940,250원 가압류가 접수됐습니다. 2026.05.29에는 해당 근저당권이 주식회사엘엠케이자산관리대부로 이전되고 웰컴저축은행주식회사와 주식회사핀델타의 질권 관련 등기가 이어집니다. 이들은 모두 기존 근저당권 채권을 둘러싼 후속 권리관계이므로, 매수인이 별도 채무를 떠안는 구조보다는 매각대금에서 정리될 권리계열로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경59 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 206-1 신평럭키무지개타운 2동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 156.8㎡ · 15층 1503호 · 통칭 54평형 |
| 현재 소유자 | 남정부 · 2025.08.30 상속 · 2026.01.08 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 214,062,261원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 / 세대수 | 1990.07.25 / 415세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리형, 점유는 별도 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 잡힌 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 “미상”으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 “소유자만 점유”라고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 여부는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 1.90억, 신건 실질취득은 2.29억
같은 단지 동일면적 156.8㎡ 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 208,200,000원이지만 2021년과 2023~2024년 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 비중을 낮춰야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02 한 건, 190,000,000원입니다. 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 156.8㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 156.8㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2023.06 | 156.8㎡ | 15 | 204,000,000원 |
| 2021.12 | 156.8㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 156.8㎡ | 14 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 156.8㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 120.5%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득액은 그대로 229,000,000원이므로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 전체 5건 평균 208,200,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -10.7%로 하락 방향입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,940,250원 | 27,940,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,053,750원 |
위 시뮬레이션은 집행비용 4,006,000원, 부산신용보증재단 27,940,250원, 소유자 잔여 197,053,750원으로 구성되며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건 신청채권자의 청구액은 214,062,261원인데 해당 금액이 위 배당선에는 반영돼 있지 않으므로, 이를 실제 확정배당표로 해석해서는 안 됩니다. 배당요구·채권계산서와 최종 매각물건명세서의 대조가 필요합니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 229,000,000원 | 0원 | 197,053,750원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 183,200,000원 | 0원 | 151,894,950원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 146,560,000원 | 0원 | 115,767,910원 |
현재 신건 229,000,000원은 최근 12개월 거래 190,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 183,200,000원, 2회 유찰 시에는 146,560,000원입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 회차별 가격 변화가 투자판단을 크게 바꾸는 구조입니다. 다만 매각기일과 최저매각가가 실제로 변경되는지는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신평초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 자연녹지와 남측 인근 공장지대로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 동매역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급·배수·위생·화재경보·소화전· 승강기·공동현관문기·도시가스 개별난방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 토지로, 공시지가는 814,960원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 5건이며 최신 거래는 2026.02의 190,000,000원입니다. 단지 경매 통계는 평균 4.7회 유찰, 매각률 0.0%로 잡혀 있어 신건 가격대에서는 보수적으로 볼 근거가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 2025.02.05 근저당 후속등기 확인. 근저당권 이전과 질권 관련 등기가 2026.05.29 이어졌으므로 최신 등기에서 현 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 실질취득 229,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원의 120.5%입니다. 전체 평균 208,200,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -10.7%이므로, 감정가가 과거 고가 거래에 기대고 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 청구액 214,062,261원이 직접 배당선에 반영돼 있지 않습니다. 배당요구와 채권계산서 확인이 필수입니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 사건은 등기권리만 보면 기존 선순위 권리들이 대부분 이미 말소됐고, 2025.02.05 근저당권에서 시작된 실행·이전·질권 관계가 매각대금 안에서 정리되는 구조입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이라 점유 리스크를 완전히 닫을 수는 없습니다.
가격은 더 분명합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 229,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원의 120.5%이고, 거래 추세도 -10.7%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰도 4.7회입니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 이 물건의 핵심은 점유 확인과 유찰 이후 가격 재평가입니다.
